공개공지 용적률 완화 계산 - gong-gaegongji yongjeoglyul wanhwa gyesan

공개공지 용적률 및 높이 질문 _ 건축조례 완화 사항 (서울특별시 건축조례 개정)

이번 포스팅에서는 공개공지와 관련하여 지자체의 건축조례의 완화 사항에 대해 헷갈리는 2가지 질문에 대해 답하고자 한다.

1. 공개공지 의무설치 면적을 제외한 면적에만 용적률 완화를 받았던 기억이 난다.

2. 용적률 및 높이 완화 관련하여 해당 지자체의 건축조례로 완화사항을 정하지 않는 경우에는 어떻게 할까?

1. 예전에는 공개공지 의무 면적을 제외한 추가면적에만 용적률 완화를 받았던 것 같은데?

- 2015년전 까지 서울특별시는 공개공지 의무설치를 제외한 면적에만 용적률을 줬다. 하지만 2015년 10월 8일에 서울특별시 건축조례가 개정되어, 공개공지 의무설치 면적에도 용적률을 주도록 산식이 바뀌었다. 대부분의 지자체들은 처음부터 현재의 산식과 같았거나 서울처럼 조례를 바꾸었다.

- 특히 2015년 전에 만들어진 지구단위계획 같은 경우는 추가 공개공지만 용적률 완화받는 경우가 많으니 주의 하기!

2. 공개공지 용적률 및 높이 완화 관련하여 해당 지자체의 건축조례로 완화 사항을 정하지 않는 경우에 완화가 가능한가?

• 정답) 완화 불가능
• 근거) 법령해석사례 안건번호 06-0115

1. 질의요지
「건축법」 제67조제2항 및 동법 시행령 제113조제4항의 규정에 의하면, 공개공지 또는 공개공간을 설치하는 경우에는 동법 제48조(용적률) 및 제51조(높이제한)의 기준을 동법 시행령 제113조제4항 각호의 범위안에서 건축조례가 정하는 바에 따라 완화하여 적용할 수 있도록 하고 있는바, 건축조례가 이러한 사항을 정하지 아니한 경우 동법 시행령 제113조제4항 각호의 규정대로 용적률 및 높이 기준을 완화하여 적용할 수 있는지 여부

3. 회답
공개공지 등을 설치하더라도 건축조례로 용적률 및 높이 기준의 완화에 대하여 정하지 아니한 경우 「건축법 시행령」 제113조제4항 각호의 규정에 의하여 건축물의 용적률 및 높이 기준을 완화하여 적용할 수 없습니다.

- 2006년도라서 예전 사례지만 다음과 같이 쓰여있다. 하지만 2021년 현재 대부분의 지자체 조례에는 공개공지 용적률 및 높이 관련 완화 사항이 적혀 있기 때문에 위와 같은 걱정은 할 필요가 없다.

■ 공개공지의 설치기준 및 용적율과 높이 완화기준 

건축법에 있어서의 공개공지라 함은 문화 및 집회시설, 판매 및 영업시설등 다중이용시설의 건축 시도심지등의 환경을 쾌적하게 조성하기 위해「건축법」에의해 확보해야 하는, 일반이 자유롭게 이용할 수 있도록 개방된 소규모 휴식공간입니다.

「건축법」에서는 일반주거지역, 준주거지역, 상업지역, 준공업지역 등의 지역에서는 그 환경을 쾌적하게 조성하기 위하여 다음의 시설을 건축하는 경우 소규모 휴식시설등의 일정한 개방된 공간을 건축부지 내에 설치 하도록 규정하고 있으며 이 공간을 공개공지라고 설명하고 있습니다.

즉 공공의 일반인들에게 도시의 정원을 제공함으로서 용적율과 건축물의 높이에 관하여 완화를 받아서 토지의 활용도를 높일 수 있는 제도라고 할 수 있습니다.

※ 예를 들면 서울에 위치하고 있는 부지면적 3,000m2의 부지(연면적 12,000m2, 기준용적율 400%, 높이 50m, 단, 공개공지해당 용도 및 규모기준 일때))에서 공개공지를 통한 용적율과 높이를 완화받을 수 있는 규모는 아래와 같습니다.

▶ 1. 용적률의 완화 : [1＋(300-210)/3,000]×400% = 412%

▶ 2. 건축물높이의 제한 완화 : [1＋(300-210)/3000]×50m = 51.5m

상기의 수식에 관련된 해당 법규사항을 아래에 마킹해 보았으니 참고하시면 도움이 될 듯합니다. 인터넷 상에서 제대로 정리가 된 곳이 없어서 함 정리해 보았습니다.  

1. 건축법시행령 [시행 2013.5.31.] [대통령령 제24568호, 2013.5.31., 일부개정]

제27조의2(공개 공지 등의 확보)

① 법 제43조제1항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 대지에는 공개 공지 또는 공개 공간(이하 이 조에서 "공개공지등"이라 한다)을 확보하여야 한다.  <개정 2009.7.16> 

1. 연면적의 합계가 5천 제곱미터 이상인 문화 및 집회시설, 종교시설, 판매시설(「농수산물유통 및 가격안정에 관한 법률」 제2조에 따른 농수산물유통시설은 제외한다), 운수시설(여객용 시설만 해당한다), 업무시설 및 숙박시설

2. 그 밖에 다중이 이용하는 시설로서 건축조례로 정하는 건축물

② 공개공지등의 면적은 대지면적의 100분의 10 이하의 범위에서 건축조례로 정한다. 이 경우 법 제42조에 따른 조경면적을 공개공지등의 면적으로 할 수 있다.

③ 제1항에 따라 공개공지등을 확보할 때에는 공중(公衆)이 이용할 수 있도록 다음 각 호의 사항을 준수하여야 한다. 이 경우 공개 공지는 필로티의 구조로 설치할 수 있다.  <개정 2009.7.16, 2013.3.23>

1. 공개공지등은 누구나 이용할 수 있는 곳임을 알기 쉽게 국토교통부령으로 정하는 표지판을 1개소 이상 설치할 것

2. 공개공지등에는 물건을 쌓아 놓거나 출입을 차단하는 시설을 설치하지 아니할 것

3. 환경친화적으로 편리하게 이용할 수 있도록 긴 의자 또는 파고라 등 건축조례로 정하는 시설을 설치할 것

④ 제1항에 따른 건축물(제1항에 따른 건축물과 제1항에 해당되지 아니하는 건축물이 하나의 건축물로 복합된 경우를 포함한다)에 공개공지등을 설치하는 경우로서 법 제43조제2항에 따라 법 제56조 및 법 제60조를 완화하여 적용하려는 경우에는 다음 각 호의 범위에서 건축조례로 정하는 바에 따른다.

1. 법 제56조에 따른 용적률은 해당 지역에 적용하는 용적률의 1.2배 이하

2. 법 제60조에 따른 높이 제한은 해당 건축물에 적용하는 높이기준의 1.2배 이하

⑤ 바닥면적의 합계가 5천 제곱미터 이상인 건축물로서 공개공지등의 설치대상이 아닌 건축물(「주택법」 제16조제1항에 따른 사업계획승인 대상인 공동주택은 제외한다)의 대지에 제2항 및 제3항에 적합한 공개 공지를 설치하는 경우에는 제4항을 준용한다.

⑥ 공개공지등에는 연간 60일 이내의 기간 동안 건축조례로 정하는 바에 따라 주민들을 위한 문화행사를 열거나 판촉활동을 할 수 있다. 다만, 울타리를 설치하는 등 공중이 해당 공개공지등을 이용하는데 지장을 주는 행위를 해서는 아니 된다.  <신설 2009.6.30>

[전문개정 2008.10.29] 

2. 서울특별시 건축조례 [시행 2013.8.1] [조례 제5562호, 2013.8.1, 일부개정]

제26조(공개공지 등의 확보)

① 영 제27조의2제1항 및 제2항에 따라 공개공지 또는 공개공간(이하 "공개공지등"이라 한다)을 확보하여야 하는 대상건축물 및 면적은 다음 각 호와 같다.<개정 2009.11.11>

1. 대상건축물 : 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 시설에 사용되는 연면적 합계가 5천제곱미터 이상인 건축물<개정 2009.11.11>
가. 문화 및 집회시설
나. 판매시설(「농수산품유통 및 가격안정에 관한 법률」 제2조에 따른 농수산물유통시설은 제외)<개정 2007.5.29, 2009.11.11>
다.업무시설
라. 숙박시설 

마. 의료시설
바. 운동시설
사. 위락시설
아. 종교시설<신설 2007.5.29>
자. 운수시설<신설 2007.5.29>
차. 장례식장<신설 2009.11.11>

2. 면적 : 제1호 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물이 확보하여야 하는 공개공지등의 면적은 대지면적(일반인 출입이 부분적으로 제한되는 공항시설 등에 대하여는 그 출입이 제한되는 부분의 면적 제외)에 대한 다음 각 목의 비율이상으로 한다.다만, 영 제31조제2항에 따라
지정한 건축선 후퇴부분의 면적은 공개공지등의 면적에 포함하지 아니하며, 피로티구조로 구획되거나 제2항제7호에 따라 지하에 설치된 부분의 면적은 2분의1만 공개공지등의 면적 으로 산입한다.<개정 2007.5.29, 2009.11.11>

가. 연면적 합계가 5천제곱미터 이상 1만제곱미터 미만 : 대지면적의 5퍼센트<개정2009.11.11>
나. 연면적 합계가 1만제곱미터 이상 3만제곱미터 미만 : 대지면적의 7퍼센트<개정2009.11.11>
다.연면적 합계가 3만제곱미터 이상 : 대지면적의 10퍼센트<개정 2009.11.11>

3. 대지 또는 건물 내에 설치하는 지하철의 출입구나 환기구는 제2항의 규정에도 불구하고 공개공지등의 면적으로 산입한다.<신설2010.4.22>

② 영 제27조의2제3항에 따라 공개공지등은 다음 각 호의 기준에 적합하게 설치 및 관리하여야 한다..<개정 2007.5.29, 2009.11.11>

1. 대지에 접한 도로 중 가장 넓은 도로변(한 면이 4분의 1이상 접할 것)으로서 일반인의 접근(계단 이용 제외) 및 이용이 편리한 장소에 가로환경과 조화를 이루는 소공원(쌈지공원)형태로 설치한다.다만, 가장 넓은 도로변에 설치가 불합리한 경우에는 위원회의 심의를 거쳐
그 위치를 따로 정할 수 있다.<개정 2002.5.20, 2007.5.29>
2. 2개소 이내로 설치하되, 1개소의 면적이 최소 45제곱미터 이상
3. 최소폭은 5미터 이상
4. 피로티 구조로 할 경우에는 유효높이가 6미터 이상
5. 조경ㆍ벤치ㆍ파고라ㆍ시계탑ㆍ분수ㆍ야외무대(지붕 등 그 밖에 시설물의 설치를 수반하지 아니한 것에 한한다) ㆍ소규모 공중화장실(33제곱미터미만으로서 허가권자와 건축주가 협의된 경우에 한함) 등 다중의 이용에 편리한 시설을 설치<개정 2005.12.29, 2009.11.11>
6. 공개공지등이 설치된 장소마다 출입 부분에 별표 3의 설치기준에 따라 안내판(안내도 포함)을 1개소 이상 설치하여야 한다.<신설 2007.5.29, 2009.11.11>
7. 공개공지 등은 지상에 설치하도록 하되, 상부가 개방된 구조로 지하철 연결통로에 접하거나 다수 공중이 이용 가능한 공간으로서 위원회의 심의를 거쳐 지하부분<제1호에 불구하고 계단 이용 가능)에도 설치할 수 있다..<신설 2007.5.29, 2009.11.11>
8. 공개공지등을 설치한 건축물의 건축주는 사용승인 신청 시 별지 제4호서식에 따른 관리대장을 제출하고, 구청장은 위법이 발생하지 않도록 연 1회 이상 확인ㆍ관리하여야 한다.<신설2007.5.29, 2009.11.11>

③ 영 제27조의2제4항에 따른 건축기준의 완화는 다음 각 호와 같다.

1. 용적률의 완화 : 다음 산식에 따라 산출된 용적률 이하

[1＋{공개공지등 면적-(공개공지등 설치 의무 면적, 의무대상이 아닌 경우 대지면적의 5퍼센트)}/ 대지면적]×「서울특별시 도시계획조례」 제55조에 따른 용적률<개정 2005.12.29, 2009.11.11>

2. 건축물높이의 제한 완화 : 다음 산식에 따라 산출된 높이 이하

[1＋{공개공지등 면적-(공개공지등 설치의무 면적, 의무대상이 아닌 경우 대지면적의 5퍼센트)} / 대지면적]×법제60조에 따른 높이제한 기준<신설 2005.12.29, 2009.11.11>

3. 제1호 및 제2호의 건축기준 완화적용에 있어 공개공지등의 면적은 법 제42조에 따른 조경면적을 제외한 면적으로 산정하며, 피로티 구조로 구획되거나 제2항제7호에 따라 지하에 설치된 공개공지등의 면적은 2분의 1만 산입한다.<개정 2002.5.20,2005.12.29, 2007.5.29,
2009.11.11>