오피스텔 전세 보증 보험 후기 - opiseutel jeonse bojeung boheom hugi

** 본 글은 전세금이 떡락하는 시점에 피해를 본 피해자 1인의 주관적 전세보증금 반환 후기입니다.

발단))

01. 전세목적물은 영등포시장쪽 오피스텔(아파트(?)) 입니다. 

- 2016년 11월 준공

- 2016년 11월 매매가 2.5억 / 전세가 2.2억 (갭3천)에 전세에 살게되었습니다.

02. 전세계약이 종료되는 시점은 2018년 11월 이었습니다.

- 해당 지역에 신축건물들이 더 들어오며 전세가가 하향조정됩니다.

- 전세종료 3개월 이전 시점에 전화(구두)로 재계약의사가 없음을 알렸습니다.

전개))

01. 계약종료 2개월 이전 전화로 한번 더 재계약 의사가 없다고 알렸습니다.

02. 집주인(임대인)은 현재 돈이 없으니 전세가 나가야 돈을 줄 수 있다고 하였고 저에게 협조를 요청했습니다.

- 이 과정에서 임대인은 "관례", "규칙" 등의 이야기를 들며 줄 수 없다고 으름장을 놓았습니다.

(집이 안나갔는데 어떻게 주냐, 서로 좋은게 좋은거 아니냐, 이런거 다 관례다, 관례를 지켜라

처음 살아봐서 잘 모르나 본데, 등등)

- 단, 집이 더 잘나게 하기 위해서 냉장고, 에어컨(기존것 +1추가), 세탁기를 설치하겠다고 하였습니다.

- 일단은 협조하기로 하였습니다.

02. 오피스텔공급활성화로 새로운 세입자가 구해지지 않습니다.

- 집을 보러 두명이 왔습니다.

- 이상한 점을 발견했습니다. 집주인은 전세가가 떨어져 저에게 1천만원 하향하여

   2.1억에 내놓겠다고 했지만, 보러온 사람들은 모두 "음..2억 3천인거죠?"라고 합니다.

- 이에, 기타 옵션설치를 물어보았으나 들은적이 없다고 합니다.

- 세입자인척 근처 부동산에 전화해봅니다. 매물이 나온 시점이 제가 통보한 시점보다 훨씬 뒤입니다.

- 전세가 2.3억에 나왔습니다. (1천만원 업)

03. 이상함을 느꼈지만, 사실 가격은 집주인의 자유이므로 최대한 집을 보여주는 데에 협조합니다.

04. 한달 남은 시점에 집주인에게 전화했지만, 절대로 줄 수 없으며 그로 인해 더 살게되더라도

      은행이자, 이사비용 등을 물어줄 수 없다고 합니다.

05. 이에, 전세보증금의 지연이자 등등에 대하여 이야기하였습니다.

- 집주인은 알아서 해라. 법대로 해라. 나는 불리한 것 없다. 를 시전하였습니다.

06. 본격적인 분쟁을 예상하고 내용증명을 발송하였습니다. 

** 인터넷우체국 통해서 발송하면 한번에 발송증명까지 받으실 수 있습니다!

위기))

01. 집주인은 아무 반응이 없으며 전화 통화를 시도해도 전혀 대화가 되지 않습니다.

02. 본인은 HUG(주택도시보증공사)를 통해 "전세보증보험"을 가입했기에 신청조건, 서류 등을 알아보았습니다.

03. 전세보증보험을 통한 보증금 환급은 전세계약만료 후 -> 임차권등기명령 설정 후 가능합니다.

04. 집주인은 이 와중에 제가 집을 보여줄 수 없다고 한 날에도 통보없이 부동산업자를 통해 새로운 세입자에게

집을 보여주려다 제가 저지하자, 임차인에게 집을 보여줄 의무가 있다고 하며 협박을 시전합니다.

* 민법 제623조에 의하여 임대인은 임대차목적물을 세입자가 임대차계약기간 중 사용할수 있게끔 하여야할 의무가 있습니다

그러므로 계약기간내에 집을 보여주는것은 세입자의 권리에 따라서 행할수도 안할수도 있는것 입니다

05. 문자로 협박을 받았으나 이때부터 전세보증금은 HUG와 해결하기로 마음먹은 지라 일절응대하지 않습니다.

06. 전자소송(https://ecfs.scourt.go.kr)을 통해 "임차권등기명령"을 내립니다.

- 집주인이 공동명의로 되어있어 송달에 애를 먹었습니다. 송달은 평균 1달 정도가 걸리니, 혹 비슷한 상황이신 분들은

임대차계약이 끝난 날 바로 전자소송하시기를 바랍니다.

- 참고로 저는 http://s2589000.blog.me/221358794015 블로그를 통해서 정보를 참조했습니다.

- 전자소송자체가 잘 되어있으나, 필요서류 등을 사전에 알 수 없어 블로그를 통해 파악했고, 또 그 전에 등기촉탁수수료 등을

결제하는 등 귀찮게 하는 것들이 꽤 있어 블로그의 도움을 받았습니다. 단, 틀린 정보도 있으니 주의 필요합니다.

예) 도면그리는 부분은 저는 해당하지 않아서 하지 않아도 됐습니다.

절정))

01. 다른 임대인 한 명이 송달을 받지 않아 거의 두달이 걸려 임차권등기명령이 완료되었습니다.

02. 첫 준공 건물이라 대출받을 때와 현재의 집주인이 달라 (매매와 전세 계약이 순차적으로 이루어짐) 은행에 가서

"계약조건변경신청서"를 제출합니다. 집주인을 변경합니다. -> HUG에서 확인합니다.

03. 모든 준비를 마치고 HUG와 이사 날짜를 조율합니다. (그 날 임대인, 임차인, HUG직원 방문)

04. 관리비, 전기세 등을 정산하고 집 상태를 서로 동의한 후에 헤어집니다. (다음 날 전세보증금 지급됨)

05. 서로 헤어진 후에 집주인은 집 마루 훼손의 정도가 심하다며 수리비 100만원(5평마루)을 요구합니다.

06. 저는 고의에 의한 훼손이 아니고 사용에 의한 자연 훼손이므로 수리해줄 수 없다고 했습니다(찍힘등은 전혀없음)

- 마루 자체가 입주시점부터 잘 긁혀서 부동산에 문의했으나 괜찮다하였었고

- 이사하는 시점에 청소가 덜 되어 더러워서 더 기스가 많아보였습니다.

07. 집주인은 HUG에 전세보증금 지급을 보류해달라고 합니다.

결말))

01. 합의 끝에 50만원을 제가 주는 것으로 전세보증금을 돌려받았습니다.

** 후기 **

01. 전세를 구할 때 꼼꼼히 따져볼 조건들을 이번 기회를 통해 깨달았습니다.

- 계약서 상에 전세기간이 만료되었음에도 전세보증금을 반환하지 않는 경우 계약파기라는 조항을 넣고싶습니다.(다음번엔)

- 등기부등본을 떼볼 때 말소내역까지 확인하여 해당 건물에 임차권 등기명령이 1회라도 내려진 적이 있나 파악해야합니다.

(이 명령이 성립됐다는 것 자체가 집주인이 돈을 까다롭게 주었다는 뜻) -> 있는 경우 절대 들어가지 않을 것입니다.

- 갭과 매매가가 현저히 적게 차이 나는 경우, 집주인의 전세보증금 반환 능력을 의심해볼 필요가 있습니다.

- 전세계약 시 마루, 벽지 등의 자연훼손 범위, 조건 등을 설정하면 좋을 것 같습니다.

02. HUG는 임차인보다는 임대인의 의사를 더욱 존중하는 듯 합니다.

- 마루복구 비용등을 정산하는 과정에서 제 의사는 존중받지 못하고 금액의 설정은 집주인을 기준으로만 이뤄집니다.

- 본인들은 집주인이 동의하지 않으면 저에게 지급할 수 없다고 합니다.

- 제가 전세보증보험비용으로 약 40만원이 넘는 돈을 내었는데, 고객은 저인데 저의 협상조건은 들어주지 않습니다.

(처음에는 공탁금 100을 제하고 돌려준다고 하였다가, 집주인이 150으로 하자니까 150을 공제하자고 하는..)

03. 임차권등기명령과 지급명령은 동시에 내는게 좋습니다.

- 둘다 전자소송을 통해 가능하며 지연이자금(명도와 동시에 발생)은 지급명령 판결이 집주인에게 도달하기 이전까지 연5%

판결 이후에는 연 15%를 받아낼 수 있습니다.

- 즉, 여유자금이 있다면 임차권등기명령과 지급명령을 동시에 진행하고 임차권 등기명령이 나오면 바로 이사하여 집주인을

압박하는 방법도 있습니다. 

- 저의 경우, 집주인이 전세보증금을 HUG에서 제가 받자마자 갚아버렸습니다. (돈 있으면서 안준거죠)

04. 은행은 전세기간 +1달까지 전세기간을 설정해줍니다. ( 이후에는 전세보증보험을 통해 2달까지 추가연장가능 )

- 즉, 전세보증보험에 가입된 경우 3개월 안에 담판을 보셔야합니다. (신청은 2달이내)

- 3달이 넘어가면 은행에는 추가로 이자를 내야하고, 신용도가 떨어진다고 합니다.

05. 전세보증보험은 집주인 동의 없이 가입가능하며, 돈이 들더라도 하는게 좋습니다. 아니면 집주인의 의사대로 끌려다녀야합니다.

06. 전사소송을 통해서 임차권등기명령 6만원, 지급명령 12만원 정도를 사용하였습니다. 비슷한 상황을

법무사, 또는 변호사에게 의뢰할 시 착수금이 200이상이라 부담스러워 혼자 진행하였습니다. 다만, 정신적 스트레스를 고려하면

변호사 또는 법무사에게 의뢰하는 것도 괜찮아 보입니다. 

07. 전세보증보험은 임대차 계약만료 후 2개월 이내에 신청해야 합니다.

08. 집주인은 돈이 있어도 자기 돈으로 반환하고 싶지 않고 새로운 세입자가 올 때까지 기존 세입자에게 돌려주지 않으려는 행태를

빈번하게 보입니다.(제 주변 저 이외에 2명 더 그럼) 안그러는 좋은 집주인 분들도 있지만, 이럴 때 끌려다니는 스트레스는 이루 말할 수

없습니다. 자기 돈이 귀하듯 저의 돈도 귀한데 말이죠 ㅠㅠ 억울한 면이 좀 있지만 일단 마무리되었으니 심신의 안정을 취하고자합니다.

또, 나중에 다시 읽으면서 다음 번 이사할 때는 호구가 되지 말아야지 하고 다짐하려고 글을 썼습니다. 모든 세입자분들 행복하세요 

**

세줄요약

1. 전세할 거면 전세보증보험을 꼭 가입하자.

2. 갭투자는 세입자를 괴롭게 한다.

3. 이래서 다들 집을 사라고 하는 거구나.