증여 취득세 과세표준 - jeung-yeo chwideugse gwasepyojun

부동산을 증여하면 받는 사람이 증여세와 취득세를 내게 된다. 현재 증여세는 시가에 대해 증여세율을, 취득세는 시가표준액에 취득세율을 곱해 계산한다. 시가표준액은 정부가 부동산에 대한 세금을 징수하기 위해 통상적으로 시가보다 낮은 금액으로 매년 공시하는 가격을 말한다. 단독주택과 아파트·다세대 등 공동주택은 매년 4월 30일, 토지는 매년 5월 31일 공시한다. 이 시가표준액을 상속·증여세법(상증법)에서는 공시가격이라고 한다.

이 기준선(과세표준)이 내년부터는 크게 바뀐다. 내년부터 적용되는 지방세법에 따르면 부동산을 증여받는 사람은 시가표준액이 아닌, ‘시가인정액’을 기준으로 취득세를 내야 한다. 시가인정액은 감정가액과 공매가액, 유사매매사례가액 중 가장 최근 거래가액을 말한다. 즉 증여도 일반 거래처럼 시가를 반영해 세금을 매기게 돼 납세자의 세 부담이 늘어난다.

또 개정되는 지방세법은 전세나 대출 같은 채무를 승계하는 부담부증여의 취득세를 매길 땐 채무액에 대해선 매매 취득세율을, 시가인정액에서 채무액을 뺀 금액에 대해선 증여 취득세율을 적용하도록 명시했다.

상증법에서 부동산에 대한 평가액을 정할 때는 시가를 원칙으로 한다. 이때 시가는 해당 자산의 가격(매매가격, 감정평가가격, 공매·경매가격)을 우선 적용하게 된다. 이런 가격이 없다면 유사매매사례가격을 평가액으로 사용한다. 가령 아파트의 유사매매사례가격은 동일 단지에서 해당 자산과 공시가격·전용면적의 차이가 5% 이내인 유사자산의 매매가액이다. 이마저 없는 경우에는 공시가격을 평가액으로 적용한다.

매매가격과 감정평가액 등이 모두 있는 경우에는 증여일과 가까운 날에 해당하는 가격이 평가액이 된다. 유사매매사례가액이 2개 이상인 공동주택은 증여하는 부동산과 공시가격의 차이가 가장 작은 공동주택 중에서 증여일과 가까운 날에 해당하는 가격을 적용한다.

김대경 하나은행 자산관리사업단 세무팀장

주택 취득세는 거래한 주택의 매매가격 등 취득가격에 세율을 곱하는 단순한 방식으로 계산이 됩니다. 하지만 증여와 같이 무상으로 주택을 취득한 경우에는 별도의 취득세 계산방법을 정해두고 있어요. 무상취득이니 취득금액을 0원으로 한다면 주택를 취득하면서도 취득세를 내지 않게 되니까요.

# 조정대상지역 주택 증여시 12%세율로 낼 수도

우선 증여취득은 시가표준액을 세금계산의 기준이 되는 과세표준으로 하도록 하는데요. 시가표준액은 부동산 가격공시 법률에 따라 공시된 가격을 말합니다. 아파트와 같은 공동주택은 공동주택공시가격, 개별주택은 개별주택공시가격이 기준이 되겠죠.

증여취득은 세율도 별도로 정해두고 있는데요. 과세표준이 3억원 미만이면 3.5%세율로 취득세를 계산합니다. 하지만 3억원이 넘는 경우에는 지역에 따라 세율이 크게 뛸 수 있습니다.

비조정대상지역의 과세표준 3억원이 넘는 주택은 3억원 미만주택과 같은 3.5%세율이 적용되지만, 조정대상지역의 3억원 초과주택을 증여받은 경우 12%의 취득세율로 취득세를 부담해야 하죠. 12%는 일반적인 주택 취득시 적용되는 최고세율입니다.

단, 조정대상지역 내 주택이라고 하더라도 1세대 1주택 소유자가 배우자나 직계존비속(자녀,부모)에게 증여한 경우에는 3.5%세율로 취득세를 계산합니다.

# 부담부증여시 빚은 일반 취득세, 나머지는 증여취득세

증여를 하더라도 담보대출이 있거나 전세보증금이 껴 있는 주택 증여하는 경우가 많은데요. 이때 빚에 해당하는 대출과 보증금 부분을 함께 증여하는 것을 부담부증여라고 합니다.

부담부증여시 빚만큼은 양도가 되고, 나머지만 증여로 구분하는데요. 이 때 빚 부분은 일반 유상 취득세율(1주택 기준 1~3%)을 적용하고, 증여부분만 증여취득세율을 적용하면 됩니다.

자녀 등 특수관계자에게 증여했더라도 그 대가를 지불한 사실을 증빙할 수 있다면 유상 취득세율을 적용할 수 있습니다.

# 2023년부터 과세표준 개정으로 취득세부담 증가

내년부터는 증여 주택에 대한 취득세 부담이 더욱 커집니다. 현재 취득세 과세표준은 공시가격을 기준으로 하는 '시가표준액'을 적용하고 있지만, 2023년부터는 감정가액, 공매가액, 유사매매사례가액 중 하나인 '시가인정액'으로 과세표준이 바뀝니다.

구체적으로는 증여취득일 6개월 이내에 해당 주택의 감정평가액이나 공매가격, 혹은 유사매매사례가액이 있는 경우 그 중에서 가장 최근의 가격을 증여취득가격으로 보고 취득세를 부담하게 됩니다.

공시가격은 보통 실제 거래가격의 60~70% 전후로 크게 낮은데요. 감정평가나 공매는 실제 시세와 가깝게 결정되고, 유사매매사례는 실제 해당 주택과 같은 지역의 비슷한 주택의 매매가격입니다. 어떤 것이든 공시가격보다는 높을 가능성이 크죠. 

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최준석 서울시 마을세무사의 ‘그것 참, 궁금할 세(稅)!’

최준석 서울시 마을세무사의 ‘그것 참, 궁금할 세(稅)!’ (70) 2023년 취득세 개정 예정

2021년 8월 11일 취득세 개정안이 발표됐습니다. 개정안의 요지는 무상취득(증여) 취득세 과세표준을 시장가치를 반영한 ‘시가인정액’을 기준으로 적용하게 됩니다. 현재의 무상취득(증여)의 경우 시가표준액 기준으로 적용하는데, 이를 시가인정액으로 개정함에 따라 취득세 과세표준이 상승하는 결과가 발생합니다. 이와 관해 아파트 사례를 중심으로 자세히 알아보겠습니다.

1. 취득세 계산구조

취득세는 취득가액(과세표준)에서 세율을 곱하여 산출세액을 계산합니다. 계산구조 상 취득가액인 시가표준액(시가인정액) 상승한다면 당연히 총 납부세액이 증가됩니다.

[계산구조]
취득가액(과세표준) ↑ × 세율 = 산출세액 + 지방교육세/농특세 = 총 납부세액 ↑

2. 과세표준 산정

현행 지방세법에서는 무상취득(증여)의 경우 시가표준액으로 과세표준을 결정합니다. 하지만 개정안에서는 시가표준액을 시가인정액으로 실질 시장가치를 반영하여 과세표준을 결정합니다. 쉽게 말씀드리면 실제 재산 가액으로 취득세를 납부하게 되는 것입니다.

○ 시가표준액 : 취득세, 재산세, 등록세 등 지방세를 책정하기 위해서 정부에서 기준으로 설정하 금액을 의미합니다.
○ 시가인정액 : 매매가액, 감정평가가액, 공매가액 그리고 유사매매사례가액을 의미합니다.

[사례] 서울시 마포구 공덕동 ***아파트
○ 시가표준액 : 공동주택 공시가격 750,000,000원
국토교통부 부동산공시가격알리미 사이트에 들어가면 확인 가능합니다.

○ 시가인정액 : 유사매매사례가액 1,000,000,000원
국토교통부 실거래가 사이트에 들어가면 확인 가능합니다.

즉 시가표준액과 시가인정액은 차이가 날 수밖에 없습니다.

3. 개정 반영

지역별 위치 및 문의처

위 마포구 공덕동 사례를 통하여 현재 납부세액에 영향을 자세히 알아보겠습니다.

[사례1] 순수 아파트를 증여하는 경우

* 가정 : 증여자가 2주택 소유, 부대세금제외, 현재 시점에서 개정안 반영

[사례2] 부담부 증여를 통하여 증여하는 경우(임대 보증금 500,000,000원)

임대사업자 자동/자진 말소 후 부담부 증여를 통하여 양도소득세 일반세율을 적용받고 증여를 통하여 세 부담 감소를 계획하시는 납세자는 개정될 취득세 부분을 고려하시는 것이 절세의 도움이 될 듯합니다.

4. 적용 시기/예외

위 개정 내용 2023년 1월 1일부터 시행되어 적용 예정입니다.

다만, 상속으로 취득하는 경우, 대통령령으로 정하는 가액 이하의 부동산을 취득하는 경우에는 시가표준액 즉 종전과 동일하게 적용이 됩니다. 일정 가액 이하의 금액이 입법 예고가 나와야 알 수 있습니다. 또한 아파트를 제외한 물건은 상속증여세법과 동일하게 적용될 것 같습니다.

세법 규정이 시대 흐름에 따라 개정되고 이에 따라 납세자의 절세 계획에도 상당히 영향을 미친 다는 것을 알 수 있습니다. 추후 증여를 통하여 절세를 고민하시는 납세자는 개정 내용에도 주의를 가지고 살펴보시는 것도 하나의 방법이 될 수 있습니다.