베란다 확장 법규 - belanda hwagjang beobgyu

우리나라의 아파트를 기준으로 기존의 테라스를 실내공간으로 건축을 하고 있습니다. 테라스는 분양면적에 산입되지 않는 서비스면적이며, 기존 사람들은 만들려고 하지 않았습니다. 하지만 발코니 확장법이 만들어지고 우리나라가 소득수준이 올라갈수록 실내에 가구나 침대 등 실내장식물을 구입하게되어 실내면적의 증가필요성이 증대되었습니다. 테라스는 원칙상 외부면적으로 기본적으로 분양면적에 포함되지 않습니다. (서비스면적)

테라스의 어원은 '테라'로 지구와 땅을 의미하는 라틴어입니다. 건축물과 지표면이 만나는 1층 바깥으로 설치되는 장소로 흙을 밟지 않고 생활할 수 있도록 설치된 공간입니다. 위에는 지붕이 없습니다.

발코니는 2층 이상 건물에 거실을 연장하기 위해 내어 달아놓은 공간입니다.거실공간을 연장시키는 개념으로 건축물의 외부로 돌출되게 단 부분입니다. 건축물의 내부와 외부를 연결하는 완충 공간의 역할을 합니다. 2층 이상의 건축물에 설치되기에 거실과 이어지는 발코니는 햇빛이 잘들어 식물을 키우거나, 휴식과 전망을 위한 공간으로 활용되고, 부엌과 연결되는 발코니의 경우 집안일을 위한 보조공간이나 창고로 활용하는 경우가 많습니다. 특히 발코니는 분양가에 포함되지 않는 서비스면적이기에 세금 적용이 되지 않는 이점이 있습니다. 또한 건축법상 1.5m 이내의 발코니 확장공사는 합법입니다. 발코니는 건축법 시행령 제2조 제14호에 따라 거실, 침실, 창고 등의 용도로 사용가능합니다.

최근 아파트에서 발코니를 찾아보기 힘들다고 합니다. 실내공간을 넓게 활용한 확장형 아파트에 대한 선호도가 높아졌기 때문입니다. 발코니는 분양금액, 세금 산정에서 제외되는 서비스 면적입니다. 또한 전용면적의 10% ~ 20%를 차지하는 발코니를 확장하면 공간 활용성이 대폭 개선되는 장점이 있습니다.

공간 확장이란 벽과 지붕을 갖춘 면적을 기존 실내공간에 추가하여 실내면적을 넓힌다는 의미로 사용됩니다. 건축법상 명시되어있는 발코니는 범위 안에서 확장이 가능하나(확장 기준: 외벽 중심선에서 발코니 끝부분까지의 길이가 1.5m를 넘지 않아야 합니다) 반대로, 베란다나 테라스는 건축법상 존재하지 않는 용어로 확장을 하게되면 불법입니다.

공동주택(아파트)의 발코니는 1.5m 이내이면 바닥면적에 포함되지 않습니다. 다만 넘는 경우 바닥면적에 포함됩니다. 발코니는 확장할 경우 1.5m 이상 초과되면 아파트 전용면적 증가로 과세대상이 됩니다. 2006년 공동주택의 발코니 설계 및 구조변경 업무처리 지침에 1.5m 이내 관련 지침이 있습니다.

베란다는 1, 2층 면적 차이로 생긴 공간을 활용한 공간입니다.즉 1층의 남은 지붕 공간을 이용하는 것이 베란다입니다. 국내에서 흔히 볼 수 있는 형태가 아니며, 우리가 흔히 아파트 베란다라고 부르는 공간은 발코니입니다. 베란다는 발코니와 혼용되고 있지만 정확하게는 다른 공간입니다. 일반적으로 1층 면적이 넓고, 2층 면적이 작을 경우 1층의 지붕 부분이 남게되는데 이 곳을 활용한 것이 베란다입니다. 다만, 베란다는 우리가 사용하는 용어로 건축법상에서는 사용하지 않습니다. 베란다는 보통 지붕이 없으며 확장공사를 하는 것은 불법입니다. 베란다 확장공사는 불법으로 인한 이행강제금 부과 대상이며 원상복구 명령의 대상입니다.

베란다가 불법인 이유는 아래층의 지붕에 해당하는 공간이기에 일조권 침해 등의 이슈가 있을 수 있습니다. 따라서 주택 구입 시, 베란다 확장이 의심될 경우 승인된 건축설계도면이나 건축물 대장을 보시고 확인하시는 것을 추천드리며 시군구청 주택,건축과에 물어보시는 것도 방법입니다.

베란다는 바닥이 곧 아래층의 지붕, 아래층 천장 면적 > 위층 면적

포치는 출입구 위에 설치해 비바람을 막는 것입니다.건물의 현관 또는 출입구에 설치되는 것으로 입구에 가깝게 세워 비바람을 피해 주택의 내부로 들어가게하는 역할을 합니다. 영국에서는 교회의 현관을 의미하는 단어입니다. 현관의 바깥쪽으로 돌출되어 있으며 지붕모양입니다. 대부분 지붕을 기둥으로 지지하거나 건물의 지붕을 길게 연결시키는 방법으로 만들어집니다.

아파트에 사시는 많은 거주민들이 집을 좀 더 넓게 활용하기 위해서 아파트에 있는 베란다를 확장하는 경우들이 많습니다. 최근에 지어지는 아파트들의 경우에는 베란다를 옵션으로 선택해 애초에 분양 시점에 확장을 할 수 있게 만드는 경우들이 많죠. 하지만 예전에 지어진 아파트들의 경우에는 베란다를 일률적으로 만들어 개인이 직접 확장을 해야 하는 경우들이 많습니다. 그런데 공공연하게 누구나 하는 이런 아파트 베란다 확장을 두고 불법과 합법 사이에서 고민을 하시는 분들이 많습니다.

일반적으로 옛날에 지어진 아파트 베란다의 경우에는 우리가 베란다라고 부르지만 정식적인 명칭은 베란다가 아닌 '폐쇄형 발코니'입니다. 즉, 아파트에는 베란다가 없습니다. 우리가 일반적으로 아파트의 폐쇄형 발코니를 확장하면서 "아파트 베란다를 확장했다."라고 이야기를 한 것뿐이라고 할 수 있죠. 베란다의 경우에는 확장이 불법이지만 발코니의 경우에는 확장이 불법은 아닙니다. 그렇다면 과연 베란다와 발코니의 차이는 무엇일까요?

#발코니와 베란다의 차이

발코니는 건출물의 내부와 외부를 연결하는 완충 공간을 일반적으로 지칭하는 용어로, 건축물 외벽에 '부가적으로 설치'되는 공간이라고 할 수 있습니다. 즉, 서비스 면적으로 분류되어 전용면적에 잡히지 않는 것이 일반적입니다. 반대로 베란다의 경우에는 건물의 아래층보다 위층이 조금 작게 만들어져 노출된 아래층의 지붕 부분을 주로 부르는 용어라고 할 수 있습니다. 그렇기 때문에 대부분 아파트의 경우 아래층과 위층의 평수가 같은 경우가 대다수이기 때문에 베란다가 아닌 '폐쇄형 발코니'가 올바른 용어라고 할 수 있습니다.

# 성냥갑 아파트 특성상 발코니 확장은 불법이 아니다.

아파트의 경우에는 대부분 성냥갑 모양으로 위층과 아래층의 공강적인 차이가 없는게 일반적입니다. 그렇다 보니 건축상 베란다라는 게 생길 수 없는 구조라고 할 수 있습니다. 그래서 대부분의 아파트의 경우에는 베란다가 아닌 '폐쇄형 발코니'를 통해 여유 공간 및 기타 공간을 만드는 경우들이 대부분이었습니다. 그런데 최근 신축되는 아파트의 경우에는 이러한 폐쇄형 발코니를 옵션으로 만들어 원하는 경우 분양시기 때부터 원하는 경우 확장형으로 제공되는 사례가 많지만 일부에서는 건축 단가를 올리기 위한 시공사의 꼼수라는 의견이 지배적입니다.

# 아파트 발코니 그렇다면 과연 확장해도 될까?

신축으로 지어지는 아파트의 경우에는 건물 외벽 및 설계 시점부터 발코니 확장을 염두해두고 단열 및 방음 등을 고려해 건축이 되는 경우가 많습니다. 하지만 옛날 아파트의 경우에는 발코니 확장을 고려해 설계가 이뤄지지 않아 발코니를 확장할 경우 소음 및 단열 등의 문제점들이 발생되는 경우들이 많습니다. 특히 발코니 부분에는 보일러 시설이 없기 때문에 별도로 난방 시설을 설치해야 하며 이로 인해 겨울철에는 결로 현상 등의 문제들이 꾸준히 발생되는 경우들이 많기 때문에 아파트 발코니를 확장해야 할 경우에는 반드시 이러한 문제점들을 파악한 후 신중하게 결정들을 하시는 게 좋습니다.