월세 미납 도주 - wolse minab doju

모 빌라 주인이 한 젊은 청년을 세입자로 맞게 됐는데, 일단 이사하는 것이 시급하다고 해 보증금도 먼저 받지 않은 채 계약서만 쓰고 방을 내주게 되었다. 그런데 세입자는 그 후 6개월이 지나도록 보증금은커녕 월세도 내지 않고 짐만 갖다 놓은 채 방문을 잠그고 야반도주 해 버렸다. 더구나 연락도 되지 않아 겨울철 동파가 우려되는 상황이다.

이에 집주인은 변호사를 찾아가 “겨울날씨에 세입자가 보일러를 켜지 않아 배관 동파 우려로 조치가 필요하다. 정황상 세입자로부터 돈 받는 것을 포기하고 새 세입자를 들여야겠는데 세입자 방에 들어가 물건을 치우고 도배, 장판 등을 새로 해도 괜찮나?”를 물었다.

이에 변호사는 “잘못하면 주거침입죄가 될 수 있다”고 조언하면서, 다음과 같은 해결책을 제시했다.  

1. 2기 이상의 차임 연체를 이유로 계약해지 의사표시(내용증명, 문자 등) 

세입자가 2개월분의 월세를 지급하지 않는 경우, 집주인은 이를 이유로 세입자와의 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 다만 내용증명이나 문자 등으로 명확하게 이와 같은 해지사유를 밝히고 계약을 해지하겠다는 의사표시를 하여야 합니다.   

2. 동파방지 등의 긴급한 필요가 있는 경우에 긴급조치(동파방지는 가능, 물건 치우고 도배, 장판은 불가능)

사안과 같이 이번 겨울과 같이 급격하게 기온이 떨어지는 상황에서 세입자가 보일러를 켜지 않고 야반도주해버린 경우, 배관이 동파될 우려가 있으므로 긴급한 조치가 필요할 수 있을 것입니다. 

민법 제623조는 ‘임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.’고 규정하고, 민법 제624조는 ‘임대인이 임대물의 보존에 필요한 행위를 하는 때에는 임차인은 이를 거절하지 못한다.’고 규정하고 있고, 형법상 정당행위나 긴급피난은 처벌되지 않는바, 임대 목적물의 ‘보존’을 위한 긴급한 필요의 범위 내에서는 세입자에게 문자 등으로 통지한 후 세입자의 방에 들어가 필요한 조치를 하는 정도는 가능할 것으로 보입니다(다만, 세입자의 명시적인 동의가 없음에도 긴급한 필요최소한의 ‘보존’ 범위를 벗어나 새로운 세입자를 받기 위하여 세입자의 물건을 임의로 치우거나 도배를 새로 하는 등의 ‘관리행위’를 하는 것은 긴급성이나 정당성이 인정되기 어려우므로 주거침입죄가 성립될 가능성이 높다고 할 것입니다).      

3. 부동산점유이전금지 가처분 신청

세입자에 대한 건물인도소송에서 승소해도, 그 전에 세입자가 다른 사람에게 부동산을 이전하는 경우 그 다른 사람에 대한 강제집행을 할 수 없다는 문제가 발생하기 때문에 세입자가 다른 사람에게 부동산을 이전하지 못하도록 막는 조치를 취해야 합니다. 

4. 부동산명도단행 가처분 신청

원칙적으로 집주인은 세입자에 대한 부동산인도소송을 제기하여 그 승소판결을 받아야 인도를 받을 수 있습니다. 다만 이와 같은 부동산인도소송(소위 본안소송)은 짧게는 6개월에서 길게는 2년 이상까지의 장기간이 소요된다는 단점이 있습니다. 이에 부동산인도소송에 대한 판결이 선고되기 전에 ‘임시로’ 그 부동산의 점유를 세입자에서 집주인으로 이전시키는 조치를 할 수 있고, 그것이 바로 부동산명도단행 가처분입니다. 통상적으로 이 가처분 결정에는 1개월에서 3개월 정도의 시간이 소요됩니다(종전에는 이와 같은 명도단행 가처분이 사실상 본안소송과  같은 효과를 발생시키기 때문에 극히 예외적으로만 인용되었으나, 최근에는 보전의 필요성이 합리적인 범위 내에서 인정되기만 하면 상당수 인용되고 있는 추세를 보이고 있습니다).  

5. 부동산인도소송 제기

다만 앞서 본 가처분 조치는 어디까지나 ‘임시’조치에 불과하므로 반드시 부동산인도소송을 함께 진행하여야 하고, 시간 절약을 위하여는 위 가처분신청과 동시에 부동산인도소송을 제기하는 것이 좋을 것입니다.

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