특수관계 전세대출 - teugsugwangye jeonsedaechul

금융관련 베스트_질문답변

집주인과 세입자가 부모나 형제자매 관계이거나 친인척 관계인 경우에도 전세자금대출 이용이 가능한지 알고 싶습니다.

< 베스트 Q&A : 집주인과 세입자가 가족등의 특수 관계일때 전세자금대출가능여부 >

Q :

이모 집에 전세로 살고있는 상태입니다. 전세자금대출을 알아 보았지만 집주인과 친인척 관계이기 때문에 전세자금대출을 받을 수 없다고 합니다. 집주인과 특수관계인 경우에도 전세자금대출이 가능한 곳이 있는지 있다면 어떤 조건이 필요한지 알고 싶습니다.

A :

전세로 거주하는 세입자와 집주인이  가족인 경우, 형제자매, 친인척 등의 특수관계 라면 대부분의 금융기관에서 전세자금대출 거절 사유가 됩니다.

사실 집주인과 세입자의 관계가 가족이나 친인척 관계라고 하더라도 임대차계약이 법적률적으로 문제가 되거나 계약상의 하자가 발생하는 것은 아닙니다. 하지만 왜 특수 관계인 경우 금융기관 전세자금대출이 어려운지 알아 보겠습니다.

그 이유는 전세자금대출이 전세계약사실관계에 의해 담보를 득하게 되는 특성에 기인한다고 볼 수 있습니다.

금융회사는 세입자의 보증금을 담보로 전세 입주시 부족한 전세자금대출을 해주거나 이미 전세로 거주하는경우 전세금을 담보로 생활자금대출등을 실행하게 됩니다. 하지만 전세자금대출의 담보가 되는 전세보증금은 세입자의 집주인에 대한 임차보증금반환청구권 기초로 하고 있습니다.

즉, 부동산 담보처럼 땅위에 박혀 있는 건물이나 토지처럼 담보물의 존재가 확인이 가능하고 소유권이 법률에 의해 공부상에 표시는 것이 아닌 보이지 않는 당사자간의 권리를 담보로 하기 때문에 임차보증금반환청구권을 정상적으로 담보하기 위해서는 담보의 바탕이 되는 전세계약 진위여부가 확실해야 합니다.

따라서, 세입자인 임차인과 집주인인 임대인이 서로 알고 있는 특수관계인 경우 법적으로 아무런 하자가 없는 전세계약일 지라도 대부분의 금융기관에서는 대출승인을 회피하게 되는데요.

하지만 서로 특수관계인 경우라도 전세보증금이 세입자와 집주인 사이에 오고 간 사실이 객관적으로 증빙이 가능하고, 전세권설정이 되어 있거나 설정이 가능한 경우에 금융회사에 따라서 전세대출 실행이 가능합니다.

집주인과 세입자간 서로 특수 관계인 경우에 전세입주자금이나 전세담보대출을 이용하기 위해서는 몇가지 조건을 충족해야 합니다.

먼저 전세계약은 서로 쌍방계약이 아닌 부동산을 통한 정상적인 전세계약이어야 합니다.

전세 계약금 및 잔금은 세입자의 통장에서 집주인의 통장으로 이체되어 전세보증금이 오고간 기록을 금융회사에 증빙할 수 있어야 합니다. 또, 세입자가 전세권설정등기가 되거나 전세권설정등기를 할 수 있어야 합니다.

위에서 처럼 서로 특수 관계인 경우에도 전세게약 사실관계가 개관적으로 확실하고 세임자가 집주인으로 부터 임차보증금을 반환 청구권이 존재 사실이 명확하고 금융회사에서 담보를 득하는데 문제가 없다면 특수 관계인 경우에도 전세자금대출이용이 가능하다고 볼 수 있습니다.

다만, 아직도 대부분의 금융회사에서는 특수관계인 경우 조건에 관계없이 전세자금대출의 거절사유가 됩니다.

힘이되는 임대차상식/법률정보

가족이나 친인척사이 전세계약 안전할까? 집주인 과 임차인이 가족이나 형제자매 친인척이라면 전세자금대출조건은?

집주인과 세입자가 가족관계 (특수관계)일 때 하는 전세계약은 안전할까, 또 임차인이 전세자금을 이용해야 한다면 어떻게 해야할까.

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보통 전세계약을 할 때 일반적으로 집주인인 임대인과 임차인이 서로 아무런 관계가 없는 모르는 사이가 대부분이라고 할 수 있습니다.

하지만 간혹 집주인이나 세입자의 관계가 부모이거나 형제자매 또는 친.인척 관계인 경우를 볼 수 있습니다. 이런 경우를 임대인과 임차인 관계를 특수관계라고 합니다.

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집주인이 가족이나 친인척인 경우 전세계약을 한다면 다른 일반적인 전세계약과 다른 차이점이 있는지 또 특수관계에서 전세계약을 한 경우 전세금을 은행에서 빌려야한다면 가능한지 여부를 알아보겠습니다.

최근 전세자금을 문의를 하시는 임차인 분중 임대인이 가족인데 은행에서 집주인이 가족이기때문에 전세자금을 이용할 수 없다는 말을 듣고 문의를 하시는 분들도 있습니다.

직계가족이나 친인척 관계인 경우 전세계약시 다른 점이 있을까?

사실 전세계약은 계약의 당사자가 법률적 행위를 할 수 없는 행위 무능력자가 아니라면 누구와도 할 수 있으며, 임대차계약은 법률적으로도 아무런 하자가 없습니다.

즉, 전세계약을 하고 실제 임차하여 점유와 전입신고를 마친다면 다른 임차인과 마찬가지로 대항력을 갖게 되며 확정일자를 받아 우선변제권을 확보할 수 있는 임차인의 권리에 아무런 법적 제약을 받지 않으므로 다른 임대차계약과 같다고 할 수 있습니다.

특히 집주인과 임차인이 가족관계등의 특수한 경우 보증금을 떼일 염려가 현저히 줄고, 전세주택의 하자나 시설의 문제가 있는 경우 수리도 원만할 것이고 계약 연장시에도 유리한 장점이 있을 수 있습니다.

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특수관계인 경우 전세자금이용은 안된다고 하는데...

하지만 특수관계이면서 은행등의 금융기관에서 전세자금을 이용해야 하는 경우 거절될 수 있으므로 주의해야 합니다.

전세자금이용시 실행 금융기관은 재원의 건전한 운용과 향후 대출금회수가 안전하게 담보되어야 하지만 임대인과 임차인의 사정으로 계약조건의 변경등의 가능성이 크고, 향후 연장시 은행으로의 통보가 안될 수 있고, 계약사실관계가 향후 부인될 가능성도 있어 안전한 상환이 담보되어야 하는 금융기관의 입장에서 꺼리게됩니다.

이와 같은 이유로 정부지원의 전세자금이나 은행, 보험사등에서 취급하는 일반전세자금이용은 거절된다고 할 수 있는데요.

그렇다면 특수관계 전세자금대출은 무조건 안될까요.

하지만 금융기관에 따라서는 특수관계인 경우에도 전세자금이용이 가능할 수 있습니다.

부동산을 통한 관인계약서의 작성과 공제보험증서를 발급받고, 계약금이 오고간 내역의 증빙이 은행이체등으로 가능해야해 전세계약사실관계가 명확하게 증빙이 가능하고, 집주인이 임차인의 '전세권설정'에 협조가 가능하다면 특수관계라도 가능한 금융기관을 찾아 볼 수는 있습니다.

하지만 위 조건을 갖춘다 하더라도 대부분의 금융기관에서는 특수관계인경우 거절하는 경우가 많은게 현실입니다.

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*아래는 특수관계인경우에도 가능한 키움저축은행 전세장점안내입니다.

필요하신분께선 참고하시기 바랍니다~​

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