농어촌주택 2주택제외 기준 - nong-eochonjutaeg 2jutaegje-oe gijun

Q. 도시에 아파트(⇒일반주택) 1채를 가지고 있습니다. 퇴직하고 주말 시골에서 텃밭을 가꾸면서 생활하기 위하여 세컨(드)하우스로서 농가 주택(⇒농어촌주택) 1채를 더 구입하려고 합니다. 이 경우 1가구 2주택이 되어 도시 아파트를 매도할 때 양도소득세를 내야 하나요?

A. 조세특례제한법(제99조 제4항)에 의하면 다음 세 가지 요건을 갖춘 경우 농어촌주택은 주택이 아닌 것(없는 것)으로 보아 즉 1가구 1주택으로 보아 비과세를 적용합니다. 도시에 있는 사람들의 농어촌 이주를 촉진하기 위하여 규정한 특례조항입니다.

(1) 지역조건 : ① 수도권지역 ② 도시지역(국토의 계획 및 이용에 관한 법률) ③ 조정대상지역(주택법) ④ 허가구역(부동산 거래 신고 등에 관한 법률) ⑤ 관광단지(관광진흥법)를 제외한 읍/면 지역일 것

단, 읍/면 지역 외에  인구 20만 명이 안 되는 소규모의 시(예: 경북의 김천시, 문경시, 상주시, 안동시, 영주시, 영천시)에 있는 동  지역도 가능합니다.

그리고 일반주택과 농어촌주택이 같은 읍/면에 있지 않아야 합니다.

(2) 가액조건 : 구입할 때의 주택 가액(개별주택가격)과 토지 가액(기준시가)의 합이 2억(한옥은 4억) 원 이하일 것

구입할 때의 가액이므로 구입한 후 2억 원을 넘더라도 무방합니다.

구입할 때는 2억 원을 초과하였으나 그 후 분할하여 2억 원 이하가 되는 경우에는 특례혜택이 없습니다.

(3) 보유기간조건 : 농어촌주택을 구입한 후 3년간 보유한 이후에 일반주택을 매도할 것

주택 구입 순서에 있어서 일반주택을 먼저 구입한 후 농어촌주택을 구입하여 3년간 보유해야 합니다.

이밖에 면적조건(종전 660m² 이하)은 삭제되었으므로 면적에 관계없이 적용됩니다.

만약 위의 조건을 갖추지 못한 상태에서 일반주택을 매도한 경우에는 1가구 2주택이 되어 양도소득세를 부과합니다.

그러나 이때 농어촌주택을 용도변경(창고, 근생 등)하거나 멸실 처리를 하면 비과세 대상이 될 수 있습니다.

비과세 특례 적용기간은 2003.8~2022.12.31까지이며, 2년마다 연장되고 있습니다.

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2022년 세제개편안

축산·어업용 토지 양도시 100% 양도세 감면 2025년까지 연장

자경농민, 영농자녀에 농지 증여때 2025년까지 증여세 100% 감면 

내년부터 복중 태아도 상속세 인적공제대상에 포함

축산 및 어업인에 대한 지원을 위해 올 연말 일몰 예정인 양도소득세 감면 적용기한이 오는 2025년까지 연장된다.

기획재정부는 21일 2022년 세법개정안을 통해 양도소득세 및 상속·증여세 개편안을 제시했다.

개편안에 따르면, 축산농가의 업종 전환을 지원하기 위해 8년 이상 축사 용지에 거주하면서 직접 축산에 사용한 축사용지를 폐업 목적으로 양도한 경우 오는 2025년까지 양도소득세를 100% 한시 감면한다.

8년 이상 어업용 토지 소재지에 거주하면서 직접 어업에 사용한 어업용토지를 양도한 경우도 2025년까지 양도소득세가 100% 감면된다.

자경농민이 영농자녀에게 농지 등을 증여하는 경우 증여세 100% 감면을 2025년까지 한시적으로 연장 적용한다.

이와 관련, 영농자녀 농지 증여세 감면 사후관리 요건이 강화돼 5년간 양도금지 및 직접영농에 종사하지 않은 경우에는 사유 발생일이 속하는 달 말일부터 3개월 이내 증여세 및 이자 상당액을 신고·납부해야 한다. 창업자금 증여세 과세특례제도 또한 이와 동일한 자진신고·납부제도를 운영한다.

개발제한구역 지정·지정 해제에 따른 토지·건물에 대한 양도소득세 감면 적용기한이 2025년까지 연장되며, 중소기업의 비수도권 투자 및 지역균형발전을 지원하기 위해 중소기업 공장 이전에 따른 과세특례 적용기한 또한 2025년까지 연장 적용된다.

민간건설임대주택에 대한 양도소득세 장기보유특별공제 특례 적용기한과 공공매인임대주택 건설을 위해 토지를 양도해 발생한 소득에 대한 과세특례가 각각 오는 2024년까지 한시적으로 연장 적용된다.

특히 농어촌주택 및 고향주택에 대한 양도소득세 계산시 주택 수를 제외하는 특례요건이 완화돼, 종전 기준시가 2억원(한옥 4억원)을 3억원(한옥 4억원) 이하로 완화하며, 적용기한 또한 2025년까지 연장한다.

내년부터는 상속세 인적공제대상에 태아도 포함된다. 이에 앞서 조세심판원은 복중 태아도 상속세 인적공제대상에 포함된다는 심판결정례를 확정한 바 있다.

이외에도 공익법인의 주기적 감사인 지정제도의 실효성을 제고하기 위해 내년부터 공익법인이 지정감사인을 통한 회계감사의무를 이행하지 않을 미이행가산세가 부과된다.