호주 집 구매 - hoju jib gumae

호주 빅토리아 주에서 부동산 구매하기

어느 나라든, 어느 곳이든, 누구든 마찬가지이겠지만, 평범한 서민으로서 가장 행복한 순간은 부동산을 구매할 때 일 것이고, 평범한 서민으로서 가장 큰 자산도 본인이 소유한 부동산일 것 이다. 오늘은 호주 빅토리아 주에서 부동산을 구매하는 것에 대해 설명을 하려고 한다. 먼저, 부동산을 구매하기 전에, 구매자가 결정할 것은 어느 동네에서 부동산을 구매하기를 원하는지, 그리고 구매하고자 하는 부동산이 반드시 갖고 있어야 하는 특징들은 무엇인지 이다.

부동산 구매할 때 중요하게 고려해야 하는 부분중에 하나는 비용인데, 호주 빅토리아 주에서 부동산을 구매하기 위해서는 부동산 구매 가격 이외에도, 아래와 같은 부대 비용들이 발생한다.

인지세 (Stamp Duty payable to State Revenue Office)
등기세 (Title Registration fee payable to Land Title Office)
재산세 (Council Rates)
토지세 (Land Tax)
물세 (Water Rates)
건물 조사 비용 (Building Inspection cost)
변호사 비용 (Legal fee)
보험료
이사 비용

부동산 구매 계약서에 서명 하고 난 후에 적용되는, 쿨링 오프 (Cooling Off) 권한이란?

평일 3일 쿨링 오프 기간은, 거주용 집을 개별적(private sale)으로 협상해서 사거나, 작은 농장 구매시 적용될 수 있으며, 쿨링 오프 기간은 부동산 구매 계약서에 구매자가 서명하고 난 후, 평일 3일 이내에 구매자가 마음이 바뀌었다면 계약을 파기할 수 있도록 허락하는 기간이다. 이 평일 3일은 구매자(판매자 아니고)가 계약서에 서명한 날로부터 시작된다. 이 쿨링 오프 기간에 해당 부동산을 더 이상 구매하고 싶지 않다면, 판매자 혹은 판매자 부동산 혹은 판매자 변호사 사무실에 서면으로 노티스를 주어 부동산 구매를 쿨링 오프 권한으로 파기 할 수 있는 것이다. 이렇게 계약이 쿨링 오프 기간 내에 파기된 경우, 이미 지불된 구매 보증금이 있다면 구매자는 모든 금액을 환불 받거나, 혹은 $100미만 혹은 구매가의 0.2%중에 큰 가격을 벌금으로 내고 나머지를 환불 받는다.

하지만, 경매(auction, 옥션)에서 집을 샀거나, 산업용 혹은 상업용 목적으로 부동산이 사용되는 경우, 농장을 할 목적으로 20헥타 이상되는 큰 땅을 산 경우, 예전에 같은 집을 사려고 같은 조건으로 구매 계약서에 서명했다가 파기하고 다시 서명한 경우, 구매자가 법인 회사이거나 혹은 부동산업을 하는 경우에는, 쿨링 오프 권한이 없음으로 각별히 유념하고 신중하게 부동산 구매 계약서에 서명해야 한다.

집 혹은 부동산의 종류

부동산의 종류로는 크게 아래와 같이 나뉘어 질 수 있다.

이미 지어 진 그리고 사람이 살았던 적이 있는 중고집 (established home – 개조, 개축, 증축등의 계획이 있다면, 미리 건축사와 상의하여 필요한 카운실의 허가가 나오는 집인지 알아봐야 한다.
아파트 혹은 타운 하우스 – 아파트 단지 관리 사무소가 있으며, 사무소 비용이 발생한다.
농가 혹은 농장 – 상, 하수도 관이 연결되고, 물 공급이 허락된 곳인지 확인해야 한다.
건물이 없는 빈 땅 – 일정 기간 내에 건물을 지어야 한다는 조건이 통상 있으며, 땅 구매시 유념할 것은, 이 땅이 집을 짓기 위한 건축 허가를 받을 수 있는 땅인지 확인해야 하고, 토양 측정, 바위 파내기등 추가 비용이 발생할 수 있다는 것을 인식해야 한다.

집에 최근 (지난 10년 이내에) 개조, 증축, 개축된 기록이 있는 집이라면,

부동산 구매 계약서에 해당 내용에 대한 기록(관련 카운실 플래닝 및 빌딩 퍼밋)이 포함되어 있는지 확인해야 한다.
해당 카운실 (지역 구청)에 연락하여, 불법 증/개축이 있어, 철거 명령서가 발행된 적이 있는지 확인해야 한다.
최근에 개축된 기록이 있다면, 개축을 담당한 빌더가 관련 보험 증서를 얻어, 부동산 구매계약서에 포함했는지 확인해야 한다.

집 주인이 직접 지은 집 (owner builder house)

오너 빌더란,

본인 집을 본인의 기술로 집을 짓거나 개조한 사람을 말한다. 혹은
각종 관련 기술자(플러머, 전기사등)를 불러, 각 각의 일을 시킴으로서, 본인의 집을 지은 사람도 말한다.

오너 빌더 집을 확인하는 방법:

부동산 구매 계약서에 나온 건축 허가증(플래닝 및 빌딩 퍼밋)에 집 주인의 이름이 빌더로도 나온 경우는 오너 빌더 부동산이다.
카운실에 문의하여 확인한다.
빅토리아 주 건축 협회 Victorian Building Authority (VBA)에 문의한다 – $16,000 이상이 들어가는 건축, 개축을 한 경우에는 오너 빌더이라도 빅토리아 주 건축 협회의 동의가 있어야 하기 때문이다.
오너 빌더가 집을 짓거나 개축한지 6년 미만이라면, 오너 빌더는 부동산 매매 계약서에 반드시 부동산의 하자 목록에 대한 리포트와 보험 증서를 포함해야 한다.

아파트 혹은 타운 하우스를 구입하려고 한다면.

건물 안과 밖에 소음이 심한지 확인한다.
아파트 단지 주변에 냄새가 심한지 확인한다 – 다른 집 요리 냄새, 단지 내에 있는 요식업 사업체에서 나는 냄새 혹은 쓰레기통등 주변에 악취가 심한지 확인한다.
아파트에 딸린 주차장은 있는지 확인한다.
아파트 관리 사무소에 관한 내용이 계약서에 있었는지, 그리고 아파트 관리 사무소 기록이 합리적으로 용납될 정도로 정리가 되어 있는지 확인한다.

아파트 관리 사무소(오너스콥)란, 아파트의 주인이 된 후에, 아파트 단지를 함께 관리 운영하기 위한 목적으로, 주인들이 투표 권한을 갖고 함께 사안을 상의하고 결정하는 것을 말한다. 아파트의 주인으로서, 정해진 관리 사무소 비용을 내야 하며, 관리 사무소 규칙을 모두 따라야 한다.

부동산 매매 계약서에 첨부된 관리 사무소 기록에는, 현재 관리 사무소 비용, 빌딩 화재 보험 내용, 현재 진행되고 있는 건물 수리에 관한 내용, 앞으로 진행해야 하는 건물 수리에 관한 내용, 관리비 인상에 관한 내용, 아파트 단지와 관련된 법률 소송 내용, 관리 사무소 매니저의 연락처, 그리고 가장 최근에 열린 관리 사무소 미팅 내용 요약등이 나온다.

오프더플랜 (Off The Plan) 집 구매 – 도면만 보고 집이 지어지기전에 부동산 구매를 계약하는 경우

오프더플랜 집 구매시, 부동산 구매 계약부터 건축 완공 그리고 이사까지 많은 시간이 지날 수 있고, 그 많은 시간이 지나는 동안, 부동산의 가치가 많이 변화 할 수도 있다. 오프더플랜 부동산을 구매하시는 분들중에 주거용으로 구입해 건축이 완공되면서 이사를 들어가는 경우, dutiable value에 따라 정부 세금 (인지세) 할인 혜택이 있을 수 있다. 또한 첫 집 구입이거나 중, 저가 집($600,000 미만)을 구입한다면 추가로 정부 세금 할인 혜택을 받을 수도 있다.

오프더플랜을 구입하는 잇점

정부 세금 (인지세) 혜택이 가능할 수도 있다.
집을 짓기 전에 부동산 매매 계약서에 서명함으로, 인테리어에 대한 구매자가 의견을 제안할 수 있으며, 매매 계약 서명부터 건축 완공까지 기다리는 긴 시간 동안에 집의 가치는 올랐지만, 계약서에 나온 금액으로 집을 구매하는 잇점이 있을 수도 있다.

오프더플랜을 구입하는 경우에 위험 요소

집이 지어지기 전에 부동산 구매 계약을 함으로, 완성된 집을 보기 전에 계약을 체결하게 되고, 완공된 집이 도면과 차이가 있어, 본인이 원한 정확한 집이 건축되지 않을 수도 있다.
건축업자가 집을 지으면서 싼 자재를 사용해 집을 지어도, 구매자로서 의견을 제시할 수 없다.
카운실의 요청으로 도면이 약간씩 변경되는 경우가 많아, 원래 구매자가 동의한 집과 약간 다른 경우가 있다.
언제 건물이 완공될지 알 수 없음으로, 은행 융자를 얻는 작업과 이사를 계획하기가 어렵다.
부동산 매매 계약과 건축 사이에 많은 시간이 지나야 함으로, 이 긴 기다리는 시간동안 구매한 주택의 가치가 내려갈 수도 있다.

부동산 구입 가격이란?

보통 주택 판매를 도모하고 있는 부동산에서 대략의 부동산 매매 가격을 광고에 언급한다. 이 가격은 반드시 합리적이어야 하며, 이번에 파는 집과 유사한, 같은 동네의 다른 3개의 집 판매 가격을 고려해 정해야 하며, 일부러 가격을 많이 낮추어 광고를 하는 것은 불법이다.

부동산 판매를 광고하는 부동산은, Statement of Information라는 서류를 반드시 부동산 구매자에게 제공해야 하는데, 이 서류는 (1) 판매 가격 예상치 그리고 (2) 가장 유사한 3개의 다른 집에 대한 자세한 내용 (주소, 매매 날짜, 매매가격 명시)을 언급해야 한다. 또한 통계학적으로 최근 평균 매매 가격을 언급해야 한다. 이 서류는 곧잘 오픈 인스펙션 때, 부동산을 사려고 관심있는 분들께 제공된다.

부동산 구매 계약서 서명전에 집을 방문해 봄 – 오픈 인스펙션 (Open Inspection)

구매하고자 관심있는 집을 반드시 방문하여, 위치, 크기, 주변 상황 파악, 인테리어와 건축 상황 체크, 고쳐야 하는 곳들을 확인(부서진 곳 확인)한다. 새 집인 경우, 하자 보수기간이 있지만, 중고집인 경우, 오픈 인스펙션 때 집을 방문하여 상태를 확인한 날, 그 상태 그대로 집을 인수하게 됨으로, 방문했을 때 꼼꼼하게 집을 살펴 보는 것이 중요하다.

빌딩 조사 혹은 해충 조사

부동산 구매 계약서에 서명할 때, 집 구조에 대한 큰 하자가 있는지 빌딩 조사를 하겠다고 구매자가 의사 표시를 할 수 있으며 또는 집의 구조를 망치는 나무를 갉아 먹는 흰개미 해충 조사를 하겠다고 구매자가 의사 표시를 할 수 있다.

자격이 갖추어진 분들께 빌딩과 해충에 대한 조사를 부탁하고 리포트를 받으며, 이 리포트에는 하자 부분, 하자 부분 수리 방법과 예상 비용 그리고 불법 증,개축이 의심되는 부분들을 알려 준다.

부동산 구매 계약서 서명 직전에

오픈 인스펙션 때, 관심있는 부동산을 직접 가서 살펴 보고, 구매를 해야겠다고 결심했다면, 보통 부동산 판매를 도모하는 부동산에게 섹션 32와 계약서를 보내 달라고 하여, 본인의 변호사와 함께 이 부동산에 관련된 특이한 점이 등기 서류에 있는지 서류 점검을 받아야 한다. 서류 점검에서 부동산 등기에 문제가 없음을 확인한 후에는 부동산에 연락하여, 가격을 협상하고, 본인이 제시하는 가격 (오퍼)을 부동산 판매자가 수락하게 되면, 부동산 매매 계약서에 서명을 할 준비가 된 것이다. 이 때, 부동산 매매 계약서에 서명하면서, 구매자가 특별 조항을 설치할 수 있고, 통상적으로 구매자가 넣는 특별 조항으로는, (1) 구매자가 해당 부동산을 구매하기 위해 필요한 만큼 은행 융자를 얻는 다는 조건, (2) 구매자가 빌딩과 해충 조사를 하여, 집 구조에 문제가 없고 해충이 없다는 확인 리포트를 받는 조건등을 설치할 수 있다.

부동산 구매시 – 잔금 치르기 전에

부동산 구매가를 파는 분들께 지불하면서, 부동산 구매자는 반드시 부동산의 등기 소유권을 이전 받아야 한다. 부동산의 등기 소유권 이전 업무는 전적으로 변호사에게 일임하고 반드시 변호사의 안내를 받아 (1) 파는 분들께 잔금 지불, (2) 각종 관청에 부동산 구매에 관한 내용을 알림, (3) 잔금을 치르기 전에 융자를 얻을 은행에서 융자가 때 맞추어 나오도록 협조, (4) 집을 보호하기 위한 목적으로 화재 보험이나 각종 필요한 보험에 가입해야 한다.

잔금을 치르기 일주일 전에 한번은 집을 다시 방문하여 집이 오픈 인스펙션때와 크게 다르지 않고, 집을 판 사람이 이사 나간 것을 확인해야 한다.

잔금 치르기 – 세틀먼트

부동산 구매 계약부터 세틀먼트까지는 보통 60일이나 90일의 기간을 두며, 반드시 변호사의 안내에 따라, 세틀먼트 때에 부동산 구매 잔금을 치르며, 또한 각종 세금 (인지세, 등기세), 각종 부대 비용 (정산금 및 변호사 비용)을 동시에 그리고 한꺼번에 지불하고, 세틀먼트가 성공적으로 마친 것이 확인 되면, 집에 들어가기 위한 열쇠를 받고, 변호사는 부동산의 등기 이전을 마친다. 호주 빅토리아 주에서, 이 모든 업무는 전자 시스템으로 처리되며, 현재는 펙사(PEXA)라는 시스템을 사용하여 처리한다. 펙사 시스템에는 변호사 자격증이 없는 평범한 서민들은 접근이 불가능하며, 따라서, 예전과는 달리, 구매한 부동산에 대한 등기 소유권 이전 업무는 전적으로 본인이 신뢰하는 변호사에게 일임하고 안내를 받아 처리해야 하는 것이다.

평범한 서민들에게 가장 큰 자산인 부동산의 등기 소유권 이전 업무를 지난 15년간 성공적으로 해 온 솔로몬 법률 사무소에서 성심껏 그리고 성실히, 고객의 부동산 구매 시, 등기 소유권 이전 업무를 도와 드릴 것을 약속 드린다.

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