부동산 버블 붕괴시 살아 남기 - budongsan beobeul bung-goesi sal-a namgi

(서울=연합인포맥스) 노요빈 기자 = 너도나도 부동산과 주식 등 뜨거운 자산시장 투자 열기에 뛰어들어 사람들의 환호가 이어지는 시대에 단 0.1%만이 자산버블 붕괴를 기회로 잡을 것이라는 주장이 나와 흥미를 끈다.

도서출판 인사이트앤뷰가 오는 17일 출간하는 '트리플 버블'(저자 한상완 지속가능연구소장, 조병학 에프앤이노에듀 부대표)은 21세기를 맞아 반복하는 거대 버블과 붕괴의 물결을 타는 비법을 차근히 풀어냈다.

저자는 다가오는 2023년을 최악의 버블 붕괴가 발생할 해로 지목한다.

거대 버블의 씨앗은 지난 2008년으로 거슬러 서브프라임사태에 잉태했다. 여기에 코로나19 팬데믹으로 풀린 유동성이 거대 버블을 형성하게 만들었다.

제로 금리와 양적 완화, 채무 동결, 보조금 등 가능한 모든 유동성을 끌어오면서 기업과 가계가 붕괴하지 않도록 돈을 퍼부은 결과다.

버블 붕괴의 트리거는 2022년 말경에 찾아올 폭발적인 물가 상승이 될 것으로 봤다.

올해 말경에 백신이 보급되고 팬데믹이 진정되는 양상을 보이면서 2년간 억제된 욕구가 한꺼번에 터지고, 그동안 급등했던 자산과 원자재 가격 역시 원가 부담 요인이다.

일명 트리플 버블로 폭증하는 수요, 원자재 슈퍼사이클 그리고 통화, 재정정책의 조합이 21세기 경험해보지 못한 인플레이션을 가져올 것이라는 경고다.

그러면 각국 중앙은행들은 급하게 자국 화폐 가치방어에 나설 것이고, 경쟁적으로 금리 인상에 나서면서 시작은 25bp 베이비스텝(Baby Step)일 것이나, 금세 50bp 빅스텝(Big Step)으로 시중 유동성을 빠르게 거둬들일 것으로 저자들은 예상했다.

이로써 시작된 거대 버블의 붕괴는 부동산시장부터 시작해, 급격한 수요 위축으로 주식시장도 폭락의 길로 들어서는 최악의 시나리오로 점철된다.

하지만 책은 이대로 끝이 아니다. 시장의 붕괴를 피하고, 다음 단계로 나가고 싶은 사람들을 위해 0.1%만의 대안을 소개한다.

미국의 제35대 대통령이었던 존 에프 케네디(John F. Kennedy) 이야기가 눈길을 끈다.

그의 아버지 조지프 케네디는 주류 수입으로 번 돈을 주식시장에 투자하며 막대한 부를 거머쥐었다. 1927년 대공황 직전 모든 주식을 팔아 현금으로 바꾼 덕분이다.

어느 날 그는 월스트리트의 한 구두닦이에게 구두를 닦았는데, 구두닦이가 그에게 좋은 종목을 추천했다. 그 순간 조지프는 버블을 직감해 주식을 전량 매도했고, 대공황 폭락장에서 그의 자산을 지켜낼 수 있었다.

아버지의 부가 있었기에 그의 아들 존 에프 케네디는 미국의 대통령이 될 수 있었다는 일화다.

책은 2023년에도 상대적으로 버블 붕괴에 기회가 될 만한 힌트를 제공하고 있다.

조지프 케네디처럼 시장의 흐름에 정확하게 올라타는 사람은 붕괴를 피할 수 있을뿐더러, 그다음 펼쳐질 새로운 장에서 한 단계 도약할 수 있다는 얘기다.

반면 그렇지 못한 사람은 그동안 만들어왔던 조그만 자산마저 잃고, 폐허에서 맨주먹으로 다시 시작해야 할지도 모를 일이다.

이 책은 자산 버블에 올라탄 이들에게 만일 다가올 붕괴를 피해갈 수 있는 혜안을 제공할 것으로 보인다. 332쪽. 1만9천 원.

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본 기사는 인포맥스 금융정보 단말기에서 13시 03분에 서비스된 기사입니다.

부동산 폭락을 주장하시는 분들은 일본 부동산 폭락을 예로 듭니다. 한국도 일본과 동일하게 부동산 버블이 곧 꺼질 거라고 합니다.

이 글에서는 유튜브 채널 집코노미의 홍춘욱 박사님 인터뷰를 정리해 보겠습니다. 이보다 더 완벽하게 일본의 버블 폭락을 설명하지는 못할 것 같습니다. (홍춘욱 박사님은 이코노미스트로 '환율의 미래', '돈의 역사'등의 저자입니다.)

도쿄 핵심지 주택의 소득 대비 주택 가격비율(PIR)은 1985년 6배 정도에 거래되었습니다. 불과 3년 지난 1988년에는 PIR이 16배가 됩니다. 주택 가격이 너무 가파르게 올랐습니다.

그 결과 일본 부동산은 상상을 초월하는 거품이 발생했습니다. 일본의 교코 땅을 팔면 캘리포니아를 사고도 남았습니다. 교코는 한 시간이면 한 바퀴 돌 정도로 작은 땅인데도 말입니다. 아래의 그래프를 보시면 일본 실질 주택 가격은 다른 나라들에 비해 너무 급격하게 많이 올랐습니다. 명백한 버블로 보입니다.

일본은 1950년 한국전쟁 이후에 1990년대까지 40년가량 주택 가격이 올랐습니다. 40년간의 상승이 지속되며 사람들은 부동산 불패 신화를 믿었습니다. 부동산 가격이 무너질 거란 공포는 없었습니다.

일본의 은행도 기업도 모두 부동산 불패 신화를 믿었습니다. 기업들이 투자에 나섰고 은행은 기업들의 신용도가 높다고 생각하고 돈을 많이 빌려줬습니다. 버블 형성 당시 일본의 LTV는 90%가 넘었습니다. 우리나라가 규제지역을 지정하며 LTV를 계속 낮추는 것과 비교됩니다.

일본의 금리 정책도 실패했습니다. 1990년 부동산 시장이 붕괴되기 시작했을 때 정부는 금리를 재빠르게 낮춰야 했습니다. 유동성을 공급해 붕괴를 막았어야 했습니다. 하지만 걸프전쟁이 발발하며 국제 유가가 13달러에서 38달러까지 올랐습니다. 유가가 오르니 물가가 올랐고 물가가 오르니 금리를 인하할 수 없습니다. 골든 타임을 놓친 셈입니다.

일본 정부의 공급 정책도 실패했습니다. 부동산 가격이 떨어지면 공급을 제한해야 합니다. 연간 100만 호 정도를 지었으면 됐는데 1980년대 후반부터 1990년대 초반 사이에 거의 6년 연속 200만 호를 공급했습니다. 6년 동안 1,200만 호가 공급된 셈입니다. 주택 가격이 떨어지면서 경기가 안 좋아지고 있음에도 경기 부양을 위해 집을 짓는 자가당착적인 판단을 했습니다.

한국의 주택 가격은 어떨까요? 버블을 판단하기 위해선 다른 나라들과 비교를 해 보면 될 것 같습니다. 아래 그래프는 주요국의 실질 주택 가격 추이입니다. 2000년대 이후 한국의 실질 주택 가격은 큰 변화가 없습니다. 버블은 없다고 판단할 수 있겠습니다.

출처 : https://choonsik.blogspot.com/2019/08/1980-38-7.html

일본과 같은 폭락은 예외적인 경우입니다. 부동산 시장이 붕괴된 나라는 일본밖에 없습니다. 다른 나라들은 덜 오른 나라는 있어도 몇십 년 동안 부진한 나라는 일본이 유일합니다.

한국의 부동산은 일본과 다릅니다. 정부의 정책, 사람들의 심리, 은행과 기업이 대응하는 방향, 향후 공급 물량, 국제적 환경 등이 다릅니다. 한국 부동산은 일본을 따라가지 않을 것 입니다.

40년 만에 찾아온 인플레의 역습,

당신의 자산이 무너지기 시작했다!

__200만 「삼프로TV」 김동환 강력 추천

__누적 조회 수 3000만 회, 독자가 선택한 경제 필독서

__글로벌 경제, Fed 전문가 ‘갓건영’의 미래 투자 전략

200만 구독자의 열렬한 사랑을 받는 「삼프로TV」는 경제 분야 1위 유튜브 채널이다. 내로라하는 TOP급 전문가들이 출연해 국내외 시황 등의 정보를 나누는데, 요즘처럼 금리가 뛰어오르고 환율이 고공행진 하는 등 혼란스러운 시장이 펼쳐질 때 독자들이 한마음 한뜻으로 찾는 사람이 있다. 바로 신한은행 WM그룹의 부부장, 오건영 저자다.

‘글로벌 경제 1타 강사’로 불리는 오건영 저자의 또 다른 애칭은 ‘대한민국 최고의 Fed(연준) 전문가’다. 글로벌 시장의 폭주를 막아줄 유일한 파수꾼이 Fed이므로, 이들의 행보가 곧 문제를 해결해줄 실마리가 될 것이다. 오건영 저자의 해설을 들으며 그들의 과거 행적을 되짚어보면 경제는 앞으로 어떤 움직임을 보일지, 그런 환경에서 우리가 취해야 할 안전한 투자법은 무엇일지 저절로 감이 올 것이다.

이 책의 하이라이트는 단연 2022년 최신 버전의 ‘부의 시나리오’다. 경제 현상을 4가지 상황으로 나누고, 현재 우리는 어디에 위치하는지 살펴보는 것은 물론, 앞으로는 어떤 방향으로 흘러갈지 예측해보고, 이것을 나의 투자 포트폴리오에 연계하는 법을 알아본다. 2021년의 투자 환경과는 무엇이 달라졌는지 짚어보고, 현재를 기점으로 가장 유력한 2가지 미래 시나리오도 제시한다. 달라진 미국 Fed의 태도, 새롭게 터지는 러시아-우크라이나 전쟁의 갈등 심화 등 전혀 예상할 수 없었던 요소들은 어떤 시각으로 바라봐야 하는지, 그 팁도 가져갈 수 있다.

“살아남아야 역경 뒤에 찾아오는 과실을 함께 누릴 수 있습니다”

미국 중앙은행도 예측할 수 없었던 초고속·초대형 인플레이션

역사 속에서 찾은 ‘금리 상승기’ 최적화 투자법

가만히 있으면 저절로 가난해지는 세상, ‘인플레이션의 시대’가 코앞으로 다가왔다. 식용유, 밀가루 가격이 올라서 생활비 지출이 늘어나고, 대출금리가 올라서 내야 할 이자가 늘어나는 등 월급으로 생활하는 게 점점 퍽퍽해지는 것이 바로 물가상승, 즉 인플레이션의 부작용이다. 특히 올해 마주할 인플레이션은 40년 만에 돌아온 초고속·초대형 규모로, 지금부터 펼쳐질 금융시장은 이전과는 완전히 달라진 모습이다. 여기서 탈출하지 못하면 나의 통장은 더 이상 안전하지 못할 것이다.

가장 먼저 할 일은 내가 가진 자산이 ‘금리 상승기’에 유리한지, 아니면 불리한지 구분해보는 것이다. 작년에는 인기가 없었던 은행 예금은 이전보다 더 높은 이자를 받게 되면서 다시금 매력도가 올라가고 있다. 반대로 작년에 신고가를 갱신하던 성장주는 저금리 환경에서 벗어나면서 고전을 면치 못하고 있다. 채권, 월세, 배당주 등 자산들의 특성을 파악해놓는다면 고물가 시대에 최적화된 포트폴리오를 꾸리는 것은 물론, 이후 발생할 환경변화에도 기민하게 대응할 수 있다.

가까운 미래의 대비책이 준비되었다면, 이제부터는 한 걸음 더 나아가 위기 속에서 기회를 찾을 차례다. 미국 연방준비제도(Fed)의 과거 사례, 바이든 행정부의 기조, 코로나19 사태로 인한 공급망 문제, 경제 성장률, 글로벌 경제를 좌우하는 유명인사들의 코멘트 등을 바탕으로 미래 시나리오를 그려본다. 그중에서 현실 가능성이 높은 시나리오를 찾고, 거기에 알맞게 포트폴리오를 세팅하는 방법도 배운다. 더욱 안전하게 투자하길 바란다면 저자가 소개한 ‘4가지 분산투자’를 곁들이면 된다. 이렇게 촘촘하게 투자 전략을 세워 놓으면 어려운 시장에서도 살아남아 새로운 기회를 포착할 수 있을 것이다.

“끝까지 읽어본 경제 책은 처음이에요!”

국내 최고의 글로벌 경제 전문가이자 베스트셀러 작가,

오건영이 읽어주는 쉽고 친절한 생활밀착형 경제 이야기

“고등학생도 읽을 수 있을 정도로 너무 쉬워요”, “용어가 쉽게 설명되어 추가로 인터넷을 검색할 필요가 없어요”, “소설책 읽듯 편하게 읽었어요”. 독자들은 하나같이 이 책이 “쉽다”고 칭찬했다.

오건영 저자의 시그니처라고 할 수 있는 ‘꼬리에 꼬리를 무는’ 물 흐르듯 자연스러운 설명은 소설책 읽듯 한 호흡으로 후루룩, 단숨에 읽게 만드는 마력이 있다. 덕분에 경제를 전혀 모르는 사람도 거침없이 술술 읽어 나가는 것은 물론, 경제가 재미있고 쉽게만 느껴지는 착각마저 들게 만든다. 그렇게 저자가 이끄는 대로 따라가다 보면 전에는 보이지 않던 ‘진정한 돈의 가치’를 깨닫는 동시에 인플레이션의 심각성이 눈앞에 성큼 다가올 것이다.

전작에서 호평받았던 머리에 쏙쏙 박히는 그래프, 직관적으로 와닿는 그림, 생각의 폭을 넓혀주는 실제 신문 기사 등의 구성요소는 이전보다 디테일을 살려 그 뉘앙스까지 세밀하게 느낄 수 있도록 업그레이드했다. 여기에 짧은 만화를 추가해서 한층 더 재미있고 쉽게 다가가도록 만들었다.

또 최근에 일어난 일을 중점적으로 다뤄 독자들의 몰입도를 높여준다. 뉴스에서만 봤던 미국의 금리인상, 국제 전쟁으로 인한 유가폭등 등 정치, 사회적인 이슈까지 한 번에 파악할 수 있어 더욱 재미있게 느껴질 것이다.