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"세입자 전입신고 안 돼요"…집주인들의 '양도세' 꼼수

"세입자 전입신고 안 돼요"…집주인들의 '양도세' 꼼수

입력 2019-12-06 20:04 | 수정 2019-12-06 20:06

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◀ 앵커 ▶

요즘 서울에서 집값 좀 오른 지역에선 집주인들이 세입자의 전입 신고를 막는 일이 늘고 있습니다.

그래도 전입 신고를 하겠다고 하면 집주인이 "나도 동거인으로 올려 달라"고 요구를 한다고 합니다.

안 살아도 살고 있는 거처럼 해다라는 건데 다 세금 때문입니다.

이준희 기자가 현장 취재했습니다.

◀ 리포트 ▶

전용면적 84㎡가 5년 새, 7억 원에서 14억 원으로 뛴 서울 용산구의 한 아파트.

직장인 A씨는 이 동네에서 한 달째 월셋집을 찾고 있지만, 번번이 실패했습니다.

집주인들이 '전입신고'를 거부했기 때문입니다.

[A씨]
"한 70%는 다 '전입신고가 안 된다'라고 했었던 것 같아요. '집주인이 실거주 안 하지만 여기 전입신고되어 있다'라고 말하는 거죠."

전입신고를 안 하면 대신 월세를 좀 깎아주겠다는 집주인도 있었습니다.

그래도 전입신고를 하겠다고 하자 집주인 이름을 같이 올려달라는 요구까지 중개업소를 통해 전달받기도 했습니다.

[A부동산]
"집주인분이 동거인으로 전입을 해주실 수는 있어요. 독립세대주는 아니고. (누가 물으면) '우리랑 같이 거주한다' 뭐 이런 식으로…"

근처 중개업소를 찾아가보니 실제로 그런 매물이 있었습니다.

[B부동산]
"임대인(집주인)이 세금 신고를 안 하려고 거주한 것처럼 하고 싶어서… 거주요건 때문에 그렇죠."

인터넷 부동산 카페에도 '집주인이 전입신고를 못 하게 한다'거나 '세대원으로 등록하려 한다'는 글들이 심심치 않게 올라옵니다.

집주인들이 이렇게 전입신고를 꺼리는 이유는 내년부터 실거주 요건을 채우지 못하면 양도세가 큰 폭으로 뛰기 때문입니다.

서울에서 1주택자가 9억 원 넘는 아파트를 10년간 보유하면 양도소득세의 80%를 감면받을 수 있지만, 다음 달부터는 여기에 2년간 실제 거주라는 요건도 채워야 합니다.

실제 살 생각 없이 투자 목적으로 집을 사는 갭투자자를 겨냥한 겁니다.

가령, 집값이 7억 원에서 10년 만에 14억 원이 됐다면, 올해까지는 살았는지 여부와 관계없이 팔 때 세금이 680만 원이지만, 실거주를 안 했다면 내년엔 6천1백만 원으로 9배가 됩니다.

게다가 국회에 계류 중인 전·월세 신고제가 통과되면 이런 전입신고 꼼수마저 쓸 수 없어 미리 손쓰려는 집주인들도 있습니다.

세입자 입장에선 전입신고를 못 하면 전세 대출이나 월세 세액 공제를 못 받고, 집이 경매로 넘어갈 경우 보증금을 받지 못할 수도 있지만, 집주인들의 요구를 뿌리치기가 쉽지 않습니다.

[허병구/공인중개사]
"전세 매물이 귀한 상황에서 임대인 우위 시장이기 때문에 임대인들이 이렇게 다소 무리한 요구를 해도 임차인이 거절하기가 쉽지 않습니다."

위장전입은 최대 징역 3년에 처해질 수 있지만 실제 처벌받는 경우는 드물어 1주택 갭투자자 등의 위장전입을 막지 못하고 있습니다.

MBC뉴스 이준희입니다.

(영상취재 : 이향진 / 영상편집 : 정소민)

#서울 #집값 #세입자 #전입신고 #양도세 #동거인 #갭투자자 #위장전입

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올해 10월 임대차 계약 만료를 앞둔 대기업 직장인 윤모씨(33)는 전세계약갱신권을 청구했다가 집주인으로부터 황당한 요구를 받았다. 계약갱신을 해주는 대신 집주인 이름을 '동거인'으로 올려달라는 내용이었다.

현재 서울 구로동 소재 아파트에서 전세를 살고 있는 윤씨의 보증금은 3억원 선이다. 이미 같은 단지의 전세 시세는 4억원대 중반 이상으로 치솟은 상황. 집주인 요구에 구미가 당기긴 했지만, 불안한 마음에 윤씨는 결국 계약갱신을 포기했다. 

윤씨는 "집주인도 양도소득세만 작년에 비해 4000만원 넘게 올랐다며 실거주 요건을 채울 수 밖에 없는 상황이라고 하더라"며 "새로 전세를 구하러 주변 아파트 몇 군데를 돌아다녔는데 양도세 이유로 전입신고를 요구하는 집들이 종종 있었다"고 전했다.

서울 아파트 전세시장에서 집주인의 '위장전입' 사례가 늘고 있다. 집 팔 때 차익에 부과하는 양도세 비과세 요건에 실거주 요건이 강화됨에 따라 '꼼수 전입'으로 세금을 아끼기 위해서다. 임대차법 등 정책의 영향으로 전세 물량이 줄어 임대인 우위 시장이 지속되는 점도 위장전입을 늘리는 요인으로 지목된다.

5일 구로구와 노원구 도봉구 금천구 등 서울 외곽지역 일대 중개업소들에 따르면 전세 신규 계약이나 재계약을 하는 물건 중 30~40% 가량은 집주인이 전입신고를 요구하는 주택이다. 양도세를 감면받기 위해 집주인이 편법으로 위장전입을 하는 것이다. 이 일대 아파트들은 1주택자 양도세 비과세 기준액인 9억원(현행 기준) 이하 선에서 매맷값이 형성돼 있다. 2년을 거주할 경우 양도세를 내지 않아도 된다. 

위장전입은 주민등록법 위반으로 최대 징역 3년 이하다. 하지만 실제 처벌받는 경우가 드물어 현장에선 사례가 줄지 않는 분위기다. 집주인이 동거인(세대원)으로 전입신고를 하는 게 대표적 위장전입 사례다. 대신 집주인은 전세보증금을 시세보다 낮춰주는 '당근'도 제시한다.

일부 집주인은 조건을 거부하면 "다른 세입자를 구하겠다"며 엄포를 놓기도 한다. 세입자의 전입신고를 아예 못하게 하는 집주인도 있다. 실거주는 세입자가 하되 전입신고는 집주인이 하는 식이다.

서울 노원구에서 전세 계약 종료를 2개월여 앞둔 신혼부부 한모씨(32)는 "최근 집주인으로부터 위장전입 요구를 받았는데 이를 거절하자 집주인이 곧바로 '계약 종료 후 나가 달라'는 메시지를 보냈다"고 했다.

정부는 2017년 ‘8·2 대책’에서 1가구1주택자도 2년 이상 거주해야 양도세를 면제받게 했다. 2018년 '9·13 대책'에서는 장기보유특별공제 요건에 2년 실거주 요건이 추가됐다. 2019년 '12·16 대책'에서는 장기보유 최대 공제율(80%) 요건이 '10년 보유'에서 '10년 거주'로 바뀌었다. 불가피한 이유로 본인 소유가 아닌 집에서 전세살이하던 집주인이 실거주 요건을 채우려 각종 꼼수를 양산하게 된 배경이다.

설상가상으로 올해 6월부터는 지난해 7·10 대책을 통해 예고했던 양도세 중과 조치가 시행돼 세율이 최고 75%까지 올랐다. 6개월간 유예된 다주택자와 단기거래자에 대한 양도세 중과 조치가 시행됐기 때문이다.

이 조치로 보유만 할 경우엔 차익 대부분을 세금으로 내게 됐다. 예컨대 3억원에 산 아파트를 8억원에 팔아 5억원의 시세차익을 얻었다 해도 보유기간이 1년 미만인 경우엔 지방세를 포함해 3억8000만원 이상의 양도세가 부과된다. 이 경우의 양도세율이 기존 40%에서 70%로 뛰었기 때문이다. 1년 이상∼2년 미만 보유한 경우 양도세율도 60%로 세 부담만 3억3000만원가량이다.

작년 7월 계약갱신청구권 등을 담은 임대차 3법이 국회를 통과하면서 전셋값도 무섭게 치솟았다. KB국민은행에 따르면 최근 1년간(2020년 6월~2021년 6월) 서울 아파트 전셋값 상승률은 17.86%로 이전 3년치 상승분(4.44%)의 4배 수준이다.

전세 매물이 품귀현상을 빚는 탓에 세입자들은 마지못해 집주인 요구를 따를 수 없는 분위기가 형성됐단 얘기다. 서울 은평구 O공인 관계자는 "지금처럼 전세 매물이 거의 없는 상황에선 집주인이 부당한 조건을 내걸더라도 대다수 세입자들이 따를 수밖에 없다"고 말했다.