상가 경락잔금대출 - sang-ga gyeonglagjangeumdaechul

[부동산 경매] 부동산 경매 대출(경락잔금대출) 주의해야 할 점

1. 낙찰 받기 전에 경락잔금대출이 되는지 은행에서 먼저 확인한다.

  - 물건, 지역, 낙찰자 소득에 따라 경락잔금대출이 다르게 나온다. 낙찰받으려는 사건번호를 은행에 가서 상담이 필수다. 이후 가장 좋은 조건의 은행을 선정한다.

2. 대출을 받기 전, 본인의 현금 유동성이 어느정도 되는지 꼭 확인한다.

3. 보통은 감정가(법사가)의 70%, 낙찰가의 80-90% 중 낮은 금액으로 나온다.

- (대략적 기준) 아파트, 빌라, 오피스텔은 대략 감정가의 70% 이상 (투기과열지역은 시세의 50%, 조정대상지역은 60% 정도)

- (대략적 기준) 상가는 대략 감정가의 80% 이상

- (대략적 기준) 다가구는 60% 이상

- (대략적 기준) 토지는 50% 미만

* 법사가 : 증권계에서는 감정가를 법사가라고 칭한다.

4. 소액임차인 최우선변제금(방공제)을 공제하고 대출 금액이 산정된다.

 - 대출액 = 대출가능최고액(주택가액 X LTV) - 최우선변제금

※ 최우선변제금의 자세한 내용은 아래 링크 참고

<[부동산 경매] 2023년 최우선변제금 정의 및 현황 바로가기>

- 감정가(법사가)로 낙찰받으면 최우선변제금 필수로 공제한다.

 - 낙찰가는 낙찰금액+최우선변제금이 감정가(법사가)보다 충분히 낮다면 공제하지 않는다.

   (이 역시 지점에따라 모두 다르다.)

 - 상가 / 주택(단독주택,다가구,다세대)모두 내가 직접 쓰든 안쓰든 대출시에는 호실별로 공제한다.

  예) 상가2개 호실 + 다가구주택 3개 호실인 근린주택의 경락잔금대출 : 1000만원 X 2 + 1700만원 X3 = 7100만원이 공제된 나머지 금액이 대출 실행됨 (자세한 계산법은 위의 최우선변제금 링크 참고)

 - 다만, 실무적으로 아파트는 방공제를 1건만 진행한다. (단독주택, 다세대주택, 다가구주택은 짤없음)

※ 방공제 계산 방법에 대해 자세한 내용은 아래 링크 참고

<[부동산 경매] 다가구주택, 단독주택의 방공제 계산방법 바로가기>

5. 매입가를 최대한 낮춰서 낙찰받아라.

  - 대출액을 결정짓는 가장 중요한 요소이다. 감정가보다 비싸게 받으면 그 차액은 대출안나온다.

6. 상가매입 시 국민, 신한, 우리은행(1금융)은 대출에 불리하다.

  - 알아볼 필요도 없다.

7. 기업, 하나, 농협, 수협, 새마을금고, 산림조합이 잘나온다.

  - 대출 전 반드시 알아볼 것

1) 새마을금고

*개인이나 법인이나 경락잔금대출 공격적으로 취급한다

*대출상담사에 대출취급수수료 지급한다= 경락잔금대출 × 0.2%(단, 최고액 50만원) (예로, 아파트담보대출 등 1억 취급시 20만원, 3억 취급시 50만원)

*새마을금고는 법인대출도 낙찰가× 80% 공격적으로 취급한다.

(문의처: MG새마을금고 경남 창원시 반월중앙새마을금고: 권무현 차장 055-245-2160, 010-4587-8752)

2) 신협

* 낙찰가 - 입찰보증금 – 소액보증금(기타지역은 주택 17백만원, 상가 10백만원 공제) (가끔 방1칸 방빼기없는 수협도 있다: 한신록 대출상담사) (문의처: 신협 : 전현수 팀장 010-2627-3589)

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3) 수협

* 낙찰가 × 80% - 소액보증금(기타지역은 주택 17백만원, 상가 10백만원 공제) ☞ 전산에서 산출된 각 지역별, 물건 종류별 평균 낙찰가율을 감안한다. (문의처: 수협 : 정성철지점장 010-9485-9470

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4) 기업

※ 조정대상지역은 2020년 2월 강화되어 아파트 등 9억이하 LTV(종전 60%에서 축소된) 50%를 적용한다(9억 초과분은 30% 적용)

8. 각각 지점마다 조건이 다 다르다.

  - 최적의 금리, 최적의 상환조건을 찾아라. 가장 좋은 조건의 은행을 선정한다.

  - 전국 최소 100군데 이상 전화 후 "혹시 경락잔금대출을 취급하시나요?", "사건번호가 몇번인데 좀 봐주세요." 

  - "거치기간은 몇년인가요? 혹시 연장이 가능한가요?" "중도상환수수료는 몇프로인가요?"

9. 투자의 방향을 정하고 받아라.

  - 월세 : 거치기간(이자만 내는기간)을 길게해서 내 자본 투입을 최소화해야한다.

  - 전세 : 거치조건 X, 중도상환수수료가 적은 상품을 골라야한다.(0.5~1.5% 선)

10. 법무사 비용을 비교하라.

  - 취등록세는 일정하나, 법무사비용(법무사 보수액)은 천차만별이다. 반드시 모든 법무사아줌마 연락처 받아서 비교하라. 그거를 안받고 가시는 분들도 있는데.. 무슨 배짱인지 모르겠습니다. 우선 다 받고, 추후 경락잔금대출을 받을 때 전화를 하여 대출을 받으시면 됩니다!

- 저 또한 전화를 하면서 발품을 팔아서 은행을 다녔지만.. 경락잔금대출을 취급하지 않는 은행이 많았고, 대출이 되도 80%는 힘들다 등등.. 별에 별 이야기를 다 듣고, 시간만 낭비했습니다. (농협, 기업은행, 신협 등등)

그래서 명함 중에 괜찮은 분을 만나 저렴하게 대출을 실행 했고, 그걸 여러분께 알려드릴려고 합니다.

참고 하시고, 비교하시고, 저렴하게 잔금대출 받으세요~

11. 법무사는 믿지마라. 낙찰 후 다시한번 은행에 들러 조건을 확인한다.

  - 선정한 가장 좋은 조건의 은행에서 대출을 실행한다.

12. 대출해준다는 직원을 믿지마라. 

 - 대출가능하니 걱정하지 말라는 직원에 말에 가만히 손 놓고 있다가 막상 실행하려고 하니 "지점장이 안된다는데요."라고 할 때도 있다. 그런 경우도 고려하여 최소 세 군데는 알아놔야 한다.

13. 중도상환수수료, 거치기간 만기 시 연장 가능성을 확인하라.

 - 거치기간(이자만 내는기간)이 길수록 수익률이 좋아진다. "만기 시 거치기간을 연장할 수 있는 방법은 도저히 없나요?" 물어본다.

 - 대출원금은 팔 때 갚는거다.

14. 원리금균등상환은 절대 하지 마라.

 - 제일 바보같은 짓이다. 한 물건에 투자금이 커지면 커질수록 투자대비 수익률은 하락한다.

 - 대출원금은 팔 때 갚는거다.

15. 명도 기간(혹은 임차인 구인기간)에 따른 대출이자도 고려해야 한다.

16. 최적의 대출조건으로 시뮬레이션 해봐라.

  1) 낙찰가의 70%까지 대출, 이자 3%

  2) 낙찰가의 80%까지 대출, 이자 4.5%

  어떤게 더 유리할까?

이자차이가 크지 않다면 많이 받는게 무조건 유리하다. 투자금을 줄이는 게 가장 중요!!!!