오피스텔 갖고 있다 세금 폭탄 된통 맞지 않으려면
[땅집고] 올 들어 오피스텔 시장이 유례없는 호황이다. 국토교통부 실거래가에 따르면 올해 전국 오피스텔 거래량은 5만1402건으로 2006년 이후 가장 많다. 오피스텔은 주택과 업무시설 성격을 모두 가지고 있는데, 실질 과세 원칙에 따라 주거용으로 쓰면 주택으로 취급해 세금을 내는 경우가 대부분이다. 다만, 그렇지 않은 경우도 있어 자칫 예상치 못했던 세금 폭탄을 맞게 될 수도 있다. 땅집고가 공찬규 케이에스세무회계 대표 세무사 도움을 받아 오피스텔을 주거용으로 사용할 때 세금이 어떻게 부과되는지 정리했다. ①취득세 : 다른 주택 추가로 취득할 때는 주택 수에 포함 오피스텔은 건축법상 주택이 아니다. 따라서 오피스텔을 취득할 때 취득세는 추후 사용 용도에 상관없이 비 주택 건축물 취득세율인 4.6%를 적용한다. 단, 지난해 8월 12일 이후 주거용으로 취득한 오피스텔은 다른 주택을 취득할 때는 주택 수에 포함된다. 이에 따라 주택과 오피스텔의 취득 순서에 따라 취득세가 달라질 수 있다. 우선 아파트 먼저 취득하고 오피스텔을 취득할 경우, 오피스텔 취득세는 4.6%를 낸다. 그런데 오피스텔 취득 후 아파트를 취득하면 아파트 취득세는 2주택자 기준으로 8%를 내야 한다.
이때 기준시가 3억원 초과 오피스텔은 주거용으로 용도를 변경하는 것이 유리하다. 주택 재산세는 0.25% 단일세율이지만 업무용 오피스텔은 금액별로 다르게 부과하는 탓이다. 업무용 건물 재산세율은 ▲1억5000만원 이하 0.15% ▲1억5000만~3억원 0.25% ▲3억원 초과 0.4%다.
단, 오피스텔이 주택 수에 포함되면서 종합부동산세 대상이 된다면 보유한 다른 주택과 합산해 세금 부담이 크게 늘어날 수 있다. 오피스텔을 실질적으로 주택으로 사용하면서 업무용으로 신고하면 추후 세무조사 등을 통해 종부세가 부과되면서 가산세까지 물어야 할 수도 있어 주의해야 한다. 만약 주거용으로 사용 중인데 신고를 제대로 하지 않아 업무용으로 재산세가 나왔다면 세금 부과 90일 이내 주거용으로 쓰고 있다는 증빙 서류를 제출해야 세금을 환급받을 수 있다. ③ 양도세 : 오피스텔 용도 변경 2년 후 주택 처분해야 오피스텔 양도소득세의 경우 실제 사용 여부에 따라 과세 기준이 달라진다. 즉, 주거용으로 사용하는 오피스텔이 있다면 다른 주택을 양도할 때 다주택자로 간주해 양도세 중과를 받을 수 있다. 단, 오피스텔 분양권은 양도세 계산시 주택 수에 포함하지 않는다. 아직 주거용으로 사용할지, 업무용으로 사용할지 결정되지 않았기 때문이다.
주택과 오피스텔을 함께 보유한 다주택자라면 양도세 계산할 때 주의해야 한다. 예를 들어 주택 1채, 주거용 오피스텔 1실을 보유한 다주택자 A씨가 주택
처분 계획을 갖고 있다고 하자. 주택을 먼저 처분하면 2주택자로 보고 양도세가 중과된다. A씨가 양도세를 아끼려면 주거용으로 사용했던 오피스텔을 업무용으로 용도 변경한 뒤 아파트를 처분하는 전략을 활용할 수 있다. 이때 용도 변경 후 2년이 지나서 아파트를 처분해야 한다. 용도 변경이나 증여는 양도와 같이 ‘처분’에 포함되기 때문에 주택 양도세 중과를 피하려면 1주택자의 보유기간 요건인 2년 이후 주택을 처분해야 한다. /전현희 땅집고 기자 ▶피할 수 없다면 줄여라…종부세 절세 전략 *오피스텔조건 1,본인매입전 ,주거용 사용(주민등록전출입 흔적확인) 2.본인매입(2016.9월)후 현재까지 공실(주민등록전입자없음) 3.사업자 미등록4.등기부상 업무시설 5.방1개 화장실 있음 ,싱크대 가스레인지 등 주거시설없음(벽면에 가스배관 및 수도 꼭지 있음)6.업무시설로 세금납부 *아파트 조건 1.2018년3월 A아파트 구입 2.2015년4월 B아파트매입
2년거주후 2018년8월매각 *질문 1.B아파트 매각시 오피스텔은 업무용이기 땜에 일시적2가구로 양도세 비과세다 맞는지요? -이유:-매입및양도시점에 공실이고 공실도 업무시설이기 때문 -매입및양도시점 싱크대 가스등주거시설이 철거되어 주거용이아니다 -매입및양도시점 내부시설 변경하지않고 건축법상 업무용 사용승인된 상태유지 -매입및양도시점벽면에 가스배관및 수도꼭지는 업무용으로 간이사용 승인 가능한걸로 알고있음 -매입전 주거용 사용(전출입 흔적)하엿으나 매입및 양도 시점을 보고 판단하여야 함 1개의 전문가 답변 안녕하십니까? 항상 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며 답변내용이
도움되시길 바랍니다. 귀 상담의 경우 오피스텔을 취득하여 상시 주거용이 아닌 업무용으로 사용한 사실이 확인되는 경우에는 다른 주택의 중과세·과세·비과세 판정시 주택수 계산에서 제외하므로 오피스텔 외 A,B 2주택자로서 A주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전 주택인 B주택을 양도하는 경우 소득세법 시행령 제155조 제1항의 일시적 2주택 비과세가 적용됩니다. 이러한 경우 오피스텔의 주택여부 판단에서 “주택”이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하며 그 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따르는 것으로서 보유기간 중 오피스텔의 사용현황은 임대인의 부동산임대업 사업자등록 여부, 임차인의 사업자등록 여부, 임차인의 전입신고 여부, 임차인의 확인되는 별도 주거지 여부, 오피스텔의 내부구조 등 사실관계를 확인하여 관할세무서장이 판단할 사항으로 본 상담원이 단정적인 답변을 드리기 어려운 점을 양해하여 주시고 아래 해석사례를 참고하시기 바랍니다. ▣
서면인터넷방문상담4팀-2611 , 2007.09.07 [ 제 목 ] 오피스텔의 주택 여부 [ 요 지 ] “주택”이라 함은 공부상 용도 또는 사업자등록 여부와 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것임. [ 회 신 ] 소득세법상 “주택”이라 함은 공부상 용도 또는 사업자등록 여부와 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것으로, 귀 질의의 오피스텔이 이에 해당하는지 여부는 당해 오피스텔의 내부구조ㆍ형태 및 사실상 사용하는 용도 등을 종합하여 판단할 사항입니다. ▣ 양도, 서면인터넷방문상담4팀-1473 , 2005.08.22 [ 제 목 ] 오피스텔의 주택해당 여부 [ 요 지 ] "주택" 이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이며, 오피스텔이 주택에 해당하는지의 여부는 사실확인하여 판단할 사항인 것임 [ 회 신 ] 「소득세법」 제89조 제3호 및 같은법 시행령 제154조의 1세대 1주택 비과세 규정을
적용함에 있어 "주택" 이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이며, 오피스텔이 주택에 해당하는지의 여부는 사실확인하여 판단할 사항인 것입니다. ▣ 양도, 심사양도2011-0038 , 2011.09.23 [ 제 목 ] 오피스텔의 이용상태등을 종합하여 볼 때 오피스텔은 사업용으로 사업된 것으로 판단됨 [ 요 지 ] 처분청은 오피스텔이 주민민등록등 주거용으로 사용되었다는 객관적 증빙을 제시하지 못하고 있는 반면, 상수도 사용량등을 볼 때 오피스텔 임차인이 사업용으로 사용하였다는 주장이 타당해 보임 ▣ 부가, 조심2014부1137 , 2014.04.11 [ 제 목 ] 부가가치세를 환급받은 쟁점오피스텔을 주거용(면세)으로 전용한 것으로 보아 부가가치세를 과세한 처분의 당부 [ 요 지 ] 쟁점오피스텔의 등기부등본상 임차인이 ‘주거용 건물전부’에 대하여 전세권을 설정한 것으로 나타나는 점, 청구인이 제출한 증빙만으로는 쟁점오피스텔을 업무용으로
사용하였다는 주장을 인정하기 어려워 보이는 점 등으로 보아, 청구인이 쟁점오피스텔을 면세전용한 것으로 보아 이 건 부가가치세를 과세한 처분은 잘못이 없음 ▣ 양도, 서울행정법원2011구단26773 , 2012.07.06 [ 제 목 ] 단독주택 양도 당시 보유한 오피스텔은 사실상 주거에 공하는 건물로 주택에 해당함 [ 요 지 ] 오피스텔 취득 후 부동산임대 사업자등록을 한 사실이 없고 내부에는 세탁기, 싱크대 등이 붙박이로 설치되어 있었던 점, 당시 임차인은 오피스텔 인근 회사에 근무하며 오피스텔에 거주하였던 점 등에 비추어 사실상 주거에 공하는 건물로 주택에 해당함 * 항상 건강과 행복이 가득하시길 기원합니다. 감사합니다. *질문답변 게시판을 통한 답변은 질문에 기재된 내용만을 참고하여 현행 세법을 기준으로 제공되는 간단한 답변으로 세무대리 업무가 아닙니다. |
업무용 오피스텔 증빙 - eobmuyong opiseutel jeungbing
관련 게시물
저작권 © 2024 ko.ketajaman Inc.
