[형사부동산 전문변호사 강민구의 사건분석] 계약 해지 가능한 월세 연체의 조건 Q. A씨는 보증금 5000만원, 월세 50만원에 세 들어 살고 있다. 그런데 회사에서 해고를 당해 3개월치 월세 150만원을 연체하게 됐다. 그러자 집주인 B씨가 A씨에게 당장 짐을 빼라고 하는데, A씨는 밀린 월세를 보증금에서 빼라고 주장한다. 누구 말이 맞는 걸까?
A. B씨 말이 맞다.
주택임대차의 경우 통상 2개월분 월세를 내지 않으면 집주인은 계약을 해지할 수 있다. 집주인은 보증금에서 밀린 월세를 삭감할 권리는 있지만 의무는 없다. 따라서 세입자가 2개월분 월세를 내지 않을 경우 바로 계약을 해지할 수 있다. 다만 사전에 ‘제소 전 화해조서(소송 전 당사자 간 화해가 이뤄졌음을 확인하기 위한 문서)’를 받아 놓지 않았을 경우 명도소송을 제기해 강제집행을 해야 하고, 임의로 세입자의 짐을 들어내선 안 된다.
상가는 조건이 다르다. 2015년 상가건물임대차보호법이 개정돼 모든 상가가 3개월분 월세를 연체해야만 건물주가 계약을 해지할 수 있다. 이 경우 세입자는 계약갱신 요구권도 잃게 된다. 월세가 3개월분 밀린다는 것은 반드시 3달 연속으로 연체를 해야 한다는 건 아니다. 이는 3개월치 총액이 밀렸을 때를 뜻한다. 주택도 마찬가지다. 즉 밀린 금액은 전과처럼 계속 계약 기간 내내 따라다닌다.
그러므로 상가든 주택이든, 세입자는 월세가 밀리지 않도록 주의를 기울여야 한다. 다시 강조하자면, 세입자는 월세를 낼 때 ‘몇번을 밀렸냐’가 아니라 ‘돈이 전부 얼마나 밀렸냐’에 신경 써야 한다.
예를 들어 상가 주인이 세입자에게 매달 100만원의 월세를 받기로 하고 상가를 임대했는데, 세입자는 개인 사정을 이유로 첫째 달에 50만원만 냈다. 이후 둘째 달과 셋째 달엔 월세를 전혀 못 냈다. 연체가 3개월째지만 아직 3개월치 월세 300만원을 밀린 건 아니다. 그러므로 주인은 계약을 해지할 수 없다. 만약 세입자가 이후 상당 기간 월세를 잘 내다가 50만원 이상 월세를 연체하면 그때는 계약을 해지할 수 있다.
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월세 밀리면 대처 방법
코로나 상태가 장기화되면서 안 그래도 힘든 경제상황이었는데 모두들 힘든 시기를 보내고 있습니다. 부동산에서도 최근까지 착한 임대인 운동으로 많은 임차인들의 월세를 감면해 주는 모습도 보이곤 했었습니다. 하루빨리 경제가 활발해지기를 바라면서 오늘은 월세 밀리면 대처 방법에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
월세 밀리면 대처 방법
내 돈을 온전히 다 주고 건물을 매입하는 사람도 있겠지만 부족한 돈을 빌려서 건물을 매입하는 임대인이 있습니다. 전자라면 그나마 조금은 상황이 낫지만 후자라면 당장 이자를 납부해야 하기 때문에 한달 한 달 나오는 월세가 중요합니다.
꼬박꼬박 월세를 밀리지 않고 제대로 납부를 하는 세입자도 있지만 그렇지 못한 세입자도 분명 존재합니다. 월세 미납이 되면 이럴 때 임대인으로서 참 난감한데요.
매달 월세를 받아야 임대인도 생활이 가능하고 원금과 이자를 납부하는데 월세 밀린 세입자가 한 두번은 그렇다 쳐도 장기적으로 월세 밀리면 집주인도 피해를 입을 수밖에 없습니다. 말로 말해서 계속해서 월세를 주지 않으면 이럴 때 임대인으로서 어떤 대처 방법이 있을까요?
지급명령 신청하기
문자나 전화, 그리고 서면으로 월세를 내라고 해도 납부하지 않는다면 지급명령 신청을 할 수가 있습니다. 지급명령 신청 순서는 월세를 납부하라고 소장을 작성하여 법원으로 제출을 하게 되면 이를 받은 법원은 세입자에게 전달을 합니다. 이걸 받은 세입자가 따로 이의제기를 하지 않으면 법원은 강제집행을 통해서 세입자의 재산을 압류를 하게 됩니다.
내용증명 보내기
월세를 납부하라고 계속해서 말을 해도 안 들을 경우 내용증명을 보내는 것입니다. 이 뜻은 이제 임대인이 아닌 법원이 직접 관여하겠다는 의미인데요. 즉 법적조치를 취하겠다는 내용을 보내는 것입니다.
부동산 명도
부동산 명도 부동산 경매를 하고 난 후에는 진행되는 것이 바로 명도입니다. 명도란 쉽게 말해서 건물의 소유자에게 집을 넘겨받는 행위를 의미합니다. 부동산 명도를 진행하기 위해서는 그 부�
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따로 정해진 양식은 없지만 이를 받은 세입자는 정신적으로 큰 압박을 받을 수 있으며 월세를 바로 납부할 수도 있습니다.
계약 해지하기
마음대로 임대인의 집을 개조하거나 기존 계약과 다르게 집주인 몰래 다른 사람과 집을 빌려주고 따로 계약을 하는경우, 월세 연체로 3기 금액을 연체하는 경우에는 기존 계약을 해지할 수 있습니다. 2~3개월 월세가 밀리면 계약을 해지할 수 있는 정당한 사유로 판단해 월세 계약 기간을 해지 할 수 있습니다.
사실 월세를 밀리지 않고 매달 제대로 납부하는 세입자를 찾는 것이 가장 좋은 방법이지만 처음부터 그렇게 찾는다는 것은 매우 어려운 일입니다. 정당한 계약을 통해서 내 돈을 받겠다는 것인데 그 돈을 주지 않으면 참으로 난감할 수밖에 없는데요.
이처럼 서면으로 계속 말해도 월세가 밀리는 상황이 생기면 위와 같은 방법을 통해서 월세를 받는 방법이 있습니다. 집주인으로서는 따로 시간을 내어 준비를 해야 한다는 단점이 있지만 그래도 밀린 돈을 받기 위해서는 여러가지 방법을 동원하는 게 맞다고 생각합니다.
끝으로
오늘은 월세 밀리면 대처 방법에 대해서 알아보았습니다. 요새는 어느 누구하나 안 힘든 사람이 없기에 건물을 가진 임대인이라고 안 힘들 수가 없습니다.
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거기에 월세까지 못 받는 상황이면 더 힘든 상황이 생깁니다. 이런 상황이 생기면 임대인은 빠른 권리를 행사하셔서 임대인의 권리를 보호받아야 합니다.