안녕하세요.제 명의로 오피스텔 1채(원주, 시가 1억정도)를 보유하고 있습니다.주택임대사업자(면세)로 등록하였고, 임차인은 전입신고를 한 상태입니다.최근 배우자 명의의 소형아파트 1채를 매도하여 양도소득세 신고를 해야 하는데위 오피스텔이 주택수에 포함되는지 궁금합니다.포함되면 1가구2주택이 되기 때문입니다.감사합니다.
질문: 오피스텔 주택수 포함여부 (2017.12.27)
안녕하세요.
제 명의로 오피스텔 1채(원주, 시가 1억정도)를 보유하고 있습니다.
주택임대사업자(면세)로 등록하였고, 임차인은 전입신고를 한 상태입니다.
최근 배우자 명의의 소형아파트 1채를 매도하여 양도소득세 신고를 해야 하는데
위 오피스텔이 주택수에 포함되는지 궁금합니다.
포함되면 1가구2주택이 되기 때문입니다.
감사합니다.
답변: 오피스텔 주택수 포함여부 (2017-12-29)
안녕하십니까? 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며, 답변내용이 도움이 되시길 바랍니다.
<장기임대주택비과세특례>
소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호에 따른 장기임대주택과 거주주택 1개를 소유한 1세대가 거주주택을 양도하는 경우 거주주택의 보유기간이 2년 이상이고, 세대전원의 거주기간이 2년 이상이면 거주주택에 대하여는 1세대 1주택으로 보아 비과세 적용을 받을 수 있습니다.(소득세법 시행령 제155조 제20항).
귀 상담의 경우 주거용오피스텔을 장기임대주택으로 등록하고 부인 소유주택에서 2년이상 거주한 후 양도하는 경우라면 부인 소유주택은 비과세를 적용 받을 수 있는 것입니다.
다만, 2년거주요건을 충족하지 못한 경우라면 주거용 오피스텔을 주택으로 보아 1세대2주택으로 양도소득세가 과세되는 것으로 판단됩니다.
즉, 양도소득세 비과세 판단시 “주택”이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것으로서, 공부상 업무시설인 오피스텔을 사실상 상시 주거용으로 사용하는 경우에는 주택에 해당하여 주택수에 포함되는 것으로 판단됩니다.
○ 출처 : 국세상담센터
※ 국세상담센터의 답변내용은 법적효력이 있는 유권해석이 아니므로, 세금신고 및 조세불복 등의 증거자료로서의 효력은 없습니다.
주거용 오피스텔 주택수에 포함여부
오늘은 오피스텔 주택수 포함 여부를 알려드리려고 합니다. 일단 대원칙부터 말씀드리면, 오피스텔은 주거용과 상업용으로 나뉘는데요.
주거용은 주택수에 포함되어 양도세 중과대상이며, 업무용 오피스텔은 중과대상이 아니지만 업무용을 주택으로 사용한다면 주택수에 포함됩니다. 그럼 이 포스팅에 총정리했으니 살펴보시고 꼭 절세 방법 및 혜택을 기억하시기 바랍니다.
주거용 오피스텔이란 다음과 같습니다.
1. 오피스텔을 주택임대사업으로 등록한 경우
2. 전입신고가 된 경우
3. 주거시설(싱크대, 침대, 옷장 등)이 갖춰진 경우
4. 임대인, 임차인이 주거용으로 사용하는 경우
업무용 오피스텔은 다음과 같습니다.
1. 오피스텔을 일반임대사업으로 등록하는 경우
2. 주거시설이 설치되지 않은 경우
먼저 2020.8.12 이후 취득한 오피스텔 취득세는 지방교육세 등을 포함해 4.6%가 부과되며 주택수에 포함이 됩니다.
또한 만일 2020.8.12 전에 취득한 업무용 오피스텔을 이 이후에 주거용 오피스텔로 전환한다고 해도 주택수에 포함이 안 됩니다. 법 개정 전에 취득한 것이기 때문입니다.
그렇지만 2채 이상을 보유해도 중과세가 없어 오피스텔 1가구 2주택은 해당이 없으니 4.6%는 동일합니다.
다만, 아파트, 빌라, 다세대, 도시형생활주택 소유한 상태에서 주거용 오피스텔을 추가로 취득하면 취득세는 주택수 상관없이 무조건 4.6%입니다.
하지만 주거용 오피스텔만 보유한 사람이 주택(아파트, 빌라, 다세대, 도시형 생활주택)을 추가로 취득하면, 주거용 오피스텔은 주택으로 보기 때문에 주택을 구매하면 취득세 중과가 됩니다.
따라서 먼저 아파트 구매 후 주거용 오피스텔을 구매하는 것이 좋습니다.
추가로, 종합부동산세 계산 시에도 오피스텔은 주택수로 포함이 됩니다.
다만 아래 조건을 충족하면 종부세 합산배제가 됩니다.
1. 과세기준일 현재 지자체와 세무서에 임대사업자등록할 것
2. 임대개시일 또는 최초합산배제 신고연도 공시가격 6억(수도권외 3억) 이하일 것
3. 1호 이상 주택 임대할 것
4. 임대료 인상을 연 5% 이하 유지(2019.2.12 이후 임대차 계약 또는 갱신 분부터 적용)
5. 단기는 2018.3.31까지 취득 및 임대등록 완료한 경우, 4년 종료시까지 종부세 합산 배제. 장기는 2018.9.13 이전 취득 주택에 대해 종부세 합산 배제.
그리고 양도세 계산 시에도 주거용 오피스텔은 주택수 포함됩니다.
아파트 청약 때 및 공공임대주택 청약 시에 오피스텔은 주택수에 포함이 되지 않으니 청약을 무주택으로 하셔도 됩니다. 주거용이든 업무용 오피스텔이든 모두 소유로 안 보는 거죠.
그렇지만 공공분양 또는 특별공급 60제곱미터 미만의 경우 주택수에 포함하는 경우도 있습니다.
이는 청약하실 때 입주자 모집공고문을 꼼꼼히 보셔야 합니다. 아파트마다 차이가 있기 때문입니다.
그리고, 오피스텔은 시가표준액 1억 이하라면 주택수 산정에서 제외됩니다. 즉, 오피스텔의 건축물 시가표준액 및 부속토지의 시가표준액(공시지가) 합으로 봅니다.
한편 오피스텔 분양권 주택수 포함 여부를 알려드리면 실사용 전에는 주거용인지 상업용인지 모르니 주택수 포함이 되지 않습니다.
참고로 오피스텔 분양권을 양도할 시, 2021.6.1 이후 취득하는 경우에는 양도세율이 90% 이상이라서 수익은 딱히 좋지 않습니다.
또 양도세를 계산할 때 일반과세사업자로 업무용 부동산 사용의 경우 오피스텔은 주택수 제외입니다.
이렇듯 세금이 너무 복잡한데요. 전문가를 고용하여 절세 효과를 누리는 방법도 있습니다. 저 역시 너무 복잡한 세금은 전문가에게 맡기고 있으니 지금 바로 알아보시기 바랍니다.
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